Горьковское ш., 35 км от МКАД
Бездедово д., Богородский гор. округ
Дом 78 м², участок 8 сот., дерево, 2012 год.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 12.09.2026.
Рейтинг 75/100 · уверенность 66 %
Земля ≈338 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 2,7 млн → дом −200 тыс. ₽, −3 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: приличные 4 в 10 км, 81 тыс.–84 тыс. ₽/м², медиана 83 тыс.
Ремонт ≈1,56 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,47 млн / целевая ≈5,82 млн / пессимист. ≈5,17 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,49 млн ₽, маржа 29 %, ROI 40 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: вода — нет; нет септика (канализации нет); газ — нет; отопление — нет; свет — есть.
До ст. Кашино ≈4,6 км по прямой; до МКАД 35 км, на машине ≈36 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №13273
Рейтинг 75/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 8 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 81 % | 34.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 93 % | 17 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 80 % | 4.9 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 337 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 700 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | −200 000 ₽ |
| ₽/м² дома | −2 564 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Бездедово СНТ | 12 сот. | 2 990 000 | 249 167 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Бездедово д. | 12 сот. | 3 300 000 | 275 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Бездедово д. | 8,2 сот. | 5 000 000 | 609 756 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Бездедово д. | 10 сот. | 6 000 000 | 600 000 | снят (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Бездедово д. | 7,5 сот. | 2 700 000 | 360 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Бездедово д. | 11 сот. | 4 250 000 | 386 364 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Обухово пгт | 7,5 сот. | 2 800 000 | 373 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Бездедово СНТ | 6,7 сот. | 3 000 000 | 447 761 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Бездедово д. | 20 сот. | 6 600 000 | 330 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Бездедово д. | 14 сот. | 6 500 000 | 464 286 | снят (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 78 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 560 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 81 250 / 83 333 / 84 000 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 467 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 144 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 820 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 174 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 489 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 29 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 40 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.3 км | Обухово пгт да: «санузел» + «отделка» | 82,2 м² | 8,3 сот. | 11 500 000 | 139 903 выброс, не в счёт | в продаже 24.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Елочка-2 СНТ да: «ванная» + «ламинат» | 75 м² | 8 сот. | 6 300 000 | 84 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Пчелка СНТ да: «ванной» + «ремонт» | 80 м² | 8 сот. | 6 500 000 | 81 250 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Овощевод СТ да: «душевая» + «ремонт» | 84 м² | 8,3 сот. | 7 000 000 | 83 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.09.2026 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 2 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 72572258 Продается дачный участок с домом в СНТ Бездедово, участок ровный сухой прямоугольной формы, площадь участка 8 соток. Дом построен на ленточном фундаменте, конструктив стен из бруса, второй этаж каркас, деревянные полы и перекрытия, Торг.