Новорязанское ш., 88 км от МКАД
Вишня СНТ, Егорьевск гор. округ
Дача 37,5 м², участок 6 сот., сэндвич-панели.
Цена 649 тыс. ₽, снижали с 799 тыс.; первая цена 799 тыс. ₽ от 21.09.2026.
Рейтинг 14/100 · уверенность 53 %
Земля ≈51 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 306 тыс. → дом ≈343 тыс. ₽, 9 тыс. ₽/м² дома (радиус 6 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км, 18 тыс.–30 тыс. ₽/м², медиана 20 тыс.
Ремонт ≈750 тыс., покупка после торга ≈552 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈790 тыс. / целевая ≈711 тыс. / пессимист. ≈632 тыс. → от пессимистичной прибыль −670 тыс. ₽, маржа −106 %, ROI −51 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: колодец; свет — есть.
До ст. Егорьевск I ≈16,5 км по прямой; до МКАД 88 км, на машине ≈1 ч 58 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1327
Рейтинг 14/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 52 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 17 % | 3.7 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 51 042 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 6 км) |
| стоимость земли объекта | 306 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 343 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 9 147 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Надежда-2 ТСН | 12 сот. | 400 000 | 33 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Колычево д. | 10,6 сот. | 750 000 | 70 755 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Колычево д. | 14,8 сот. | 500 000 | 33 784 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Колычево д. | 12 сот. | 650 000 | 54 167 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Колычево д. | 12 сот. | 900 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Зайцево д. | 15 сот. | 3 500 000 | 233 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Сазоново д. | 18 сот. | 1 000 000 | 55 556 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Чернолесье СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Ландыш СНТ | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Карповская д. | 9 сот. | 550 000 | 61 111 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 37,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 750 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 17 778 / 20 000 / 30 000 |
| цена объекта | 649 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 551 650 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 790 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 750 000 ₽ |
| продажа: целевая | 711 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 632 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -669 650 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −106 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −51 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.8 км | Лазаревка СНТ | 40 м² | 6 сот. | 800 000 | 20 000 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.4 км | Изумруд СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 30 000 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.1 км | Разлив СНТ | 39,1 м² | 4,5 сот. | 2 850 000 | 72 890 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16 км | Сапожок СНТ (Песье д.) | 45 м² | 6 сот. | 800 000 | 17 778 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.09.2026 | 799 000 | история площадки |
| 27.09.2026 | 719 000 (−80 000) | история площадки |
| 05.10.2026 | 649 000 (−70 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 649 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам участок в Подмосковье в СТ "Проектировщик", Егорьевский р-н, 130км от Мкад. На участке стоит летний домик в стиле А-фрейм 37,5 м2 с верандой и хоз постройкой. Подведено электричество, вода из колодца. Участок правильной формы, солнечный, без низин и подтоплений. Огорожен по периметру, с воротами для заезда машины. На территории растут взрослые насаждения яблоня, слива, калина, облепиха, туи, дубы, сосны. Организована альпийская горка и мини пруд. Идеальное место для костровой зоны и зоны барбекю. Участок очень уютный, живописный и перспективный. Требует небольшого ухода и ждет своих заботливых хозяев)) Станет для вас местом уединения и приватного отдыха! До Снт ведет асфальтированая дорога. Рядом лес и небольшой пруд для прогулок и сбора грибов. В 2х минутах ходьбы автобусная остановка. Документы готовы, один собственник, обременений нет. Цена 649 тыс. Руб., возможен торг при осмотре.