Горьковское ш., 38 км от МКАД
Дубки СНТ, Богородский гор. округ
Дом 20 м², участок 10 сот., брус.
Цена 1,49 млн ₽; цена не менялась с 29.10.2026.
Рейтинг 32/100 · уверенность 56 %
Земля ≈69 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 685 тыс. → дом ≈805 тыс. ₽, 40 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км, 5 тыс.–147 тыс. ₽/м², медиана 60 тыс.
Ремонт ≈300 тыс., покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,55 млн / целевая ≈1,39 млн / пессимист. ≈1,24 млн → от пессимистичной прибыль −330 тыс. ₽, маржа −27 %, ROI −21 %.
Коммуникации: вода — есть; свет — есть; в описании: колодец.
До ст. Машиностроитель ≈5,8 км по прямой; до МКАД 38 км, на машине ≈49 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №13267
Рейтинг 32/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 6 (разброс ₽/м² 60 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 89 % | 19 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 71 % | 5.1 |
| участок | 5 | 55 % | 3.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 68 542 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 685 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 805 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 40 250 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Дубки СНТ | 9 сот. | 780 000 | 86 667 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Дубки СНТ | 8 сот. | 500 000 | 62 500 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Дубки СНТ | 10 сот. | 2 800 000 | 280 000 | снят (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Субботино д. | 6,7 сот. | 1 650 000 | 246 269 | снят (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Мечта СНТ | 7 сот. | 2 500 000 | 357 143 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Дубки СНТ | 47 сот. | 13 154 400 | 279 881 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Искра СНТ | 8 сот. | 300 000 | 37 500 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Рассвет СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Искра-8 СНТ | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Субботино д. | 5,5 сот. | 1 550 000 | 281 818 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 20 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 5 200 / 59 962 / 147 059 |
| цена объекта | 1 490 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 266 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 546 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 469 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 391 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 237 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -329 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −27 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −21 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.6 км | Поселок Сонино ДНП | 25 м² | — | 130 000 | 5 200 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.3 км | Чистые Пруды СНТ | 20 м² | 8 сот. | 1 990 000 | 99 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Бытовик СНТ | 22 м² | 6,4 сот. | 1 000 000 | 45 455 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | СНТ Лесная поляна | 17 м² | 9,6 сот. | 2 500 000 | 147 059 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.2 км | Кулиги-3 СНТ | 25 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 48 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.9 км | Рассвет СНТ | 26 м² | 5,5 сот. | 1 870 000 | 71 923 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.10.2026 | 1 490 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 490 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Только В Этом Районе Есть Электричество, соседние Снт продаются с значительным дисконтом. Предлагается Новый уютный летний каркасный дом. Так же есть старая постройка на участке. Можно восстановить. Колодец Есть. Электричество есть. Многие Соседи Живут круглогодично. Зимой дороги чистят. Круглосуточная охрана и Кпп. Участок правильной формы 10 соток. Рядом грибной лес. Пруд для купания. Магазины. На участке посажены плодовые деревья, кустарники, территория ухожена. По периметру забор. Оперативный показ и выход на сделку. Не упустите свой вариант в живописном месте с всей инфраструктурой и удобствами!