Горьковское ш., 71 км от МКАД
Войново-Гора д., Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 60 м², участок 12 сот., кирпич.
Цена 1,5 млн ₽; цена не менялась с 06.11.2026.
Рейтинг 48/100 · уверенность 61 %
Земля рядом ≈344 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 2,8 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 22 тыс.–89 тыс. ₽/м², медиана 52 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,72 млн / целевая ≈3,35 млн / пессимист. ≈2,98 млн → от пессимистичной прибыль ≈602 тыс. ₽, маржа 20 %, ROI 25 %.
Коммуникации: летний водопровод; газ — по границе.
До ст. Войново ≈1,1 км по прямой; до МКАД 71 км, на машине ≈1 ч 29 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №13266
Рейтинг 48/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 54 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 51 % | 25.3 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 41 % | 8.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 73 % | 5.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 344 464 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 2,8 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 4 134 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Войново-Гора д. | 11,2 сот. | 6 200 000 | 553 571 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Войново-Гора д. | 5 сот. | 3 000 000 | 600 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Клязьма СНТ | 4 сот. | 2 000 000 | 500 000 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Войново-Гора д. | 8 сот. | 3 800 000 | 475 000 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Войново-Гора д. | 5 сот. | 1 800 000 | 360 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Войново-Гора д. | 5 сот. | 2 900 000 | 580 000 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Войново-Гора д. | 5 сот. | 2 300 000 | 460 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Дубравушка СНТ | 6 сот. | 850 000 | 141 667 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Войново-Гора д. | 11,2 сот. | 3 800 000 | 339 286 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Клязьма СНТ | 9,4 сот. | 3 100 000 | 329 787 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 21 667 / 52 143 / 88 600 |
| цена объекта | 1 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 275 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 721 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 535 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 349 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 977 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 602 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 20 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 25 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Лесная Поляна СНТ | 50 м² | 12 сот. | 1 500 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Восход СНТ | 50 м² | 6 сот. | 4 430 000 | 88 600 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Тюльпан СДТ | 60 м² | 7 сот. | 1 300 000 | 21 667 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Текстильщик-4 СНТ | 64 м² | 6 сот. | 1 650 000 | 25 781 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | 49,7 м² | 6 сот. | 3 800 000 | 76 459 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.9 км | Мечта СНТ | 70 м² | 8,7 сот. | 3 800 000 | 54 286 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Мечта СНТ | 70 м² | 8,7 сот. | 3 290 000 | 47 000 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Текстильщик-4 СНТ | 70 м² | 10 сот. | 4 000 000 | 57 143 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Клубничка СНТ | 70 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | 42 Участок пос. | 73 м² | 10 сот. | 5 304 000 | 72 658 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.11.2026 | 1 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 08.11.2026 18:00 | новый объект | — → 1 500 000 |
Описание
Продам дом 57 квм на участке 12 соток( межевание сделано) в престижном Снт "Лесная Поляна", дер. Войнова Гора, Орехово- Зуевский округ. Добраться до снт можно по Горьковскому шоссе 100км от Мкад, по платнику 40 минут, а своим ходом с Курского вокзала до платформы Усад. Участок высокий, угловой, расположен на центральной улице, газ по границе. Проводной Интернет- оптоволокно. Электричество и летний водопровод на участке. Въезд в снт через шлагбаум, имеется охрана, гостевая стоянка, снт огорожено забором. Членские взносы 8 тр в год. В шаговой доступности Лес, река Клязьма, река Киржач. Многие дачники живут круглогодично. Участок идеально подойдёт под бизнес.