Новорязанское ш., 69 км от МКАД
Хорлово пгт, Воскресенск гор. округ
Дача 21 м², участок 6 сот., газоблок.
Цена 600 тыс. ₽, снижали с 1 млн; первая цена 1 млн ₽ от 27.10.2024.
Рейтинг 68/100 · уверенность 45 %
Земля ≈84 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 501 тыс. → дом ≈99 тыс. ₽, 5 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км, 99 тыс.–110 тыс. ₽/м², медиана 100 тыс.
Ремонт ≈420 тыс., покупка после торга ≈510 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,6 млн / целевая ≈1,44 млн / пессимист. ≈1,28 млн → от пессимистичной прибыль ≈353 тыс. ₽, маржа 28 %, ROI 38 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Рудниковская ≈1,8 км по прямой; до МКАД 69 км, на машине ≈1 ч 36 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1326
Рейтинг 68/100 · уверенность 45 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: год, коммуникации, фото); аналогов 3 (разброс ₽/м² 29 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 76 % | 40.9 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 44 % | 10.2 |
| торг | 5 | 100 % | 7.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.7 |
| участок | 5 | 18 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 83 583 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 501 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 99 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 4 714 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Хорлово пгт | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Хорлово пгт | 6 сот. | 470 000 | 78 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Хорлово пгт | 8,4 сот. | 2 250 000 | 267 857 | снят (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Хорлово пгт | 5 сот. | 1 250 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Елкино д. | 7 сот. | 699 999 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Елкино д. | 12,5 сот. | 900 000 | 72 000 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Елкино д. | 15 сот. | 1 650 000 | 110 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Елкино д. | 8 сот. | 1 199 999 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Елкино д. | 15 сот. | 1 490 000 | 99 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Елкино д. | 6,8 сот. | 750 000 | 110 294 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 21 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 420 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 99 333 / 100 000 / 109 890 |
| цена объекта | 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 510 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 604 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 524 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 444 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 283 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 353 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 28 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 38 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 11.3 км | 20 м² | 5 сот. | 750 000 | 37 500 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 17.1 км | Рождественка д. | 18,2 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 109 890 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Исаково д. | 15 м² | 6 сот. | 1 490 000 | 99 333 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.5 км | 15 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.10.2024 | 1 000 000 | история площадки |
| 05.07.2025 | 800 000 (−200 000) | история площадки |
| 23.07.2025 | 700 000 (−100 000) | история площадки |
| 20.10.2026 | 800 000 (+100 000) | история площадки |
| 30.10.2026 | 600 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 600 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
! Выгодное Предложение! Дом Зарегистрирован Как Жилое Строение! Можно Регистрироваться! Присвоен адрес! Дом находится в живописном лесном массиве, экологически чистое место. В 100 метрах от дома находится красивейшее лесное озеро. Охота, рыбалка, сбор грибов и ягод в шаговой доступности. Рядом с Снт множество водоемов для купания. Круглогодичный подъезд. Возможность подключения интернета и телевидения. В шаговой доступности сетевые магазины, аптека, рынок, церковь, детский сад, больница, стадион с футбольным и хоккейным полями. Удобное транспортное сообщение. В 15 км находится город Воскресенск и город Егорьевск. Тихие, живописные места от суеты городского мегаполиса.