Горьковское ш., 42 км от МКАД
Золотые пески СНТ, Богородский гор. округ
Дом 64 м², участок 6 сот., брус.
Цена 2,2 млн ₽; цена не менялась с 10.09.2026.
Рейтинг 43/100 · уверенность 53 %
Земля ≈208 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,25 млн → дом ≈955 тыс. ₽, 15 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 42 тыс.–105 тыс. ₽/м², медиана 68 тыс.
Ремонт ≈1,28 млн, покупка после торга ≈1,87 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,5 млн / целевая ≈4,05 млн / пессимист. ≈3,6 млн → от пессимистичной прибыль ≈452 тыс. ₽, маржа 12 %, ROI 14 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: нет септика (туалет на улице).
До ст. Вохна ≈6,8 км по прямой; до МКАД 42 км, на машине ≈54 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №13258
Рейтинг 43/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 99 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 29 % | 12.2 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 83 % | 15.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 63 % | 3.8 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 72 % | 10.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 207 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 245 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 955 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 14 922 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Родник СНТ | 6,3 сот. | 2 000 000 | 317 460 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Форос СНТ | 6 сот. | 598 000 | 99 667 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Большое Буньково д. | 32,9 сот. | 7 567 000 | 230 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Большое Буньково д. | 15 сот. | 4 700 000 | 313 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Васильки СНТ | 34 сот. | 8 500 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Васильки СНТ | 49 сот. | 11 270 000 | 230 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Васильки СНТ | 32,9 сот. | 7 567 000 | 230 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Васильки СНТ | 40 сот. | 8 000 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Большое Буньково д. | 10 сот. | 2 950 000 | 295 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Большие Дворы пгт | 6 сот. | 598 000 | 99 667 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 64 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 280 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 41 667 / 68 182 / 105 463 |
| цена объекта | 2 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 870 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 503 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 278 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 053 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 602 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 452 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 12 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 14 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.3 км | да: «санузел» + «ремонтом» | 65,9 м² | 5,5 сот. | 6 950 000 | 105 463 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Управленец СНТ да: «с/у» + «отделка» | 66 м² | 5,6 сот. | 4 500 000 | 68 182 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Сирень СНТ да: «ванных» + «мебелью» | 60 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 41 667 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.09.2026 | 2 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продажа дома и участка в Снт "Золотые Пески". Дом площадью 75 кв. М. 3 комнаты и терасса на фундаменте. Крыша ондулин. Не течет. Оформлен, как жилой. Регистрация. Фундамент ленточный. Прочный. Полы не гуляют. Окна Пвх. Стены утеплены мин. Ватой. Обшит сайдингом. В доме сухо. На территории хоз. Блок. Туалет уличный. Асфальтированная дорога до Снт. Горьковское шоссе в 5 минутах езды. Город Павловский Посад, п. Большие Дворы в 5 минутах езды на машине. Вся инфраструктура города. Рядом лес, озеро с зоной отдыха.