Горьковское ш., 45 км от МКАД
Большие Дворы пгт, Павлово-Посадский гор. округ
Дом 23 м², участок 4,4 сот., кирпич.
Цена 2,3 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 12.07.2026.
Рейтинг 28/100 · уверенность 48 %
Земля рядом ≈211 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 82 тыс.–122 тыс. ₽/м², медиана 89 тыс.
Ремонт ≈460 тыс. ₽; продаётся доля или часть дома (в описании: «Продается часть жилого дома») — экономику по целым домам не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Ковригино ≈4,9 км по прямой; до МКАД 45 км, на машине ≈56 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №13257
Рейтинг 28/100 · уверенность 48 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 10 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 79 % | 18.1 |
| торг | 5 | 53 % | 4.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 78 % | 6 |
| участок | 5 | 4 % | 0.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 211 111 ₽ (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | — |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Большие Дворы пгт | 10 сот. | 2 000 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Зеленая Дубрава пос. | 8 сот. | 1 400 000 | 175 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Заозерье д. | 8,5 сот. | 2 450 000 | 288 235 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Заозерье д. | 8 сот. | 2 200 000 | 275 000 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Заозерье д. | 8,5 сот. | 2 950 000 | 347 059 | снят (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Гаврино д. | 6,5 сот. | 3 000 000 | 461 538 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Большие Дворы пгт | 9,9 сот. | 2 150 000 | 217 172 | снят (цена объявления) 13.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Большие Дворы пгт | 11 сот. | 2 300 000 | 209 091 | снят (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Заозерье д. | 8,4 сот. | 2 100 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Гаврино д. | 6 сот. | 2 200 000 | 366 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 23 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 460 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 82 397 / 88 652 / 122 500 |
| цена объекта | 2 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 955 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | продаётся доля или часть дома (в описании: «Продается часть жилого дома») — экономику по целым домам не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
| экономика не посчитана | продаётся доля или часть дома (в описании: «Продается часть жилого дома») — экономику по целым домам не считаем |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.7 км | Сосновка СНТ | 20 м² | 6 сот. | 2 450 000 | 122 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.8 км | Мамонтово с. | 26,7 м² | 3 сот. | 2 200 000 | 82 397 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.8 км | Сосновый Бор СНТ | 28,2 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 88 652 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.07.2026 | 2 500 000 | история площадки |
| 10.08.2026 | 2 400 000 (−100 000) | история площадки |
| 30.09.2026 | 2 300 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 300 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается часть жилого дома с земельным участком в районе Большие Дворы, ул. Руфины Красавиной, г. О Павловский Посад 55 км от Мкад Горьковского шоссе. Общая площадь изолированной части жилого дома 23 кв. М. В доме холл прихожая, две комнаты и кухня. На участке стоит еще жилой домик 13 кв. М. Хозблок. Участок 4.4 сотки. Света в данный момент нету, есть возможность подключиться. Вода отсутствует. Официальный раздел дома и участка сделан. Прописка.