Горьковское ш., 44 км от МКАД
Большие Дворы пгт, Павлово-Посадский гор. округ
Дом 85 м², участок 6,6 сот., брус.
Цена 2,4 млн ₽; цена не менялась с 22.08.2026.
Рейтинг 62/100 · уверенность 62 %
Земля ≈218 тыс. ₽/сот. × 6,6 сот. = 1,44 млн → дом ≈960 тыс. ₽, 11 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 5 км, 46 тыс.–119 тыс. ₽/м², медиана 70 тыс.
Ремонт ≈1,6 млн, покупка после торга ≈2,04 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6 млн / целевая ≈5,4 млн / пессимист. ≈4,8 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,16 млн ₽, маржа 24 %, ROI 32 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: газ.
До ст. Павловский Посад ≈4,1 км по прямой; до МКАД 44 км, на машине ≈58 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №13256
Рейтинг 62/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 59 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 64 % | 27.2 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 80 % | 14.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 84 % | 5.1 |
| участок | 5 | 24 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 82 % | 12 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 218 168 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 440 000 ₽ (6,6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 960 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 11 294 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Большие Дворы пгт | 8 сот. | 1 950 000 | 243 750 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Большие Дворы пгт | 5,1 сот. | 2 500 000 | 490 196 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Большие Дворы пгт | 14 сот. | 4 199 000 | 299 929 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Большие Дворы пгт | 4,8 сот. | 1 450 000 | 302 083 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Большие Дворы пгт | 10,4 сот. | 2 300 000 | 221 154 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Большие Дворы пгт | 9,9 сот. | 2 150 000 | 217 172 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Большие Дворы пгт | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 30.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | 6,8 сот. | 1 850 000 | 272 059 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | Большие Дворы пгт | 11 сот. | 2 300 000 | 209 091 | снят (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | 6,4 сот. | 1 690 000 | 264 062 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 85 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 5 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 45 882 / 69 596 / 118 750 |
| цена объекта | 2 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 040 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 002 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 702 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 402 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 802 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 162 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 24 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 32 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 4 в 5 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.3 км | да: «ванная» + «отделка» | 85 м² | 7 сот. | 3 900 000 | 45 882 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Дубрава КП да: «санузел» + «ремонт» | 80 м² | 7 сот. | 9 500 000 | 118 750 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Грибово 2 ДНП да: «ванные» + «отделка» | 92 м² | 6 сот. | 7 450 000 | 80 978 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Старица СНТ да: «ванная» + «мебель» | 77,3 м² | 6,4 сот. | 4 500 000 | 58 215 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 22.08.2026 | 2 400 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 400 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Назначение земли: Земли населенных пунктов. Участок находится в Пгт "Большие Дворы". Дом площадью 85 кв. М. Дом из бруса 100 на 100. Дом утеплен (утепление 50). Отопление печное. Печь металлическая. Второй этаж мансардный. 2 комнаты. Дом сухой и теплый. Окна 1 этаж Пвх. Потолки 2,5 м. Под домом высокий погреб. Не затапливает по весне. Вода ( водопровод снт). Снт находится в черте города. Газ подведен к Снт. Газификация 2027 год. Участок правильной формы. Высокий. Есть второй выход с участка на дорогу. Рядом вся инфраструктура города: школа, садик, сетевые магазины, аптеки. От трассы М7 5 минут на авто. До города Павловский Посад ходят автобусы и маршрутки. Рядом сосновый бор, карьеры для купания, и река Клязьма. Удобное расположение участка. Рядом все удобства города и в то же время сосновый лес, река и чистый воздух.