Горьковское ш., 69 км от МКАД
Текстильщик-4 СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 40 м², участок 9 сот., бревно.
Цена 2,3 млн ₽, снижали с 2,4 млн; первая цена 2,1 млн ₽ от 22.08.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 59 %
Земля ≈123 тыс. ₽/сот. × 9 сот. = 1,11 млн → дом ≈1,19 млн ₽, 30 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 38 тыс.–196 тыс. ₽/м², медиана 72 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈1,96 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,77 млн / целевая ≈2,5 млн / пессимист. ≈2,22 млн → от пессимистичной прибыль −336 тыс. ₽, маржа −15 %, ROI −13 %.
Коммуникации: летний водопровод; в описании: баня.
До ст. Крутое ≈2,6 км по прямой; до МКАД 69 км, на машине ≈1 ч 26 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №13254
Рейтинг 24/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 135 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 44 % | 8.1 |
| торг | 5 | 28 % | 1.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 95 % | 5.8 |
| участок | 5 | 45 % | 2.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 29 % | 4.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 123 283 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 110 000 ₽ (9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 190 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 29 750 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Текстильщик-4 СНТ | 8,8 сот. | 1 650 000 | 187 500 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Текстильщик-4 СНТ | 7 сот. | 850 000 | 121 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Текстильщик-4 СНТ | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Текстильщик-4 СНТ | 6 сот. | 608 000 | 101 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Текстильщик-4 СНТ | 13 сот. | 3 250 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Карболитовец СДТ | 6 сот. | 1 188 008 | 198 001 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Будьково д. | 10 сот. | 2 499 000 | 249 900 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Окраина СНТ | 6 сот. | 800 000 | 133 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | 10 сот. | 1 700 000 | 170 000 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | Карболитовец СДТ | 5,2 сот. | 670 000 | 128 846 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 37 500 / 72 012 / 196 305 |
| цена объекта | 2 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 955 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 774 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 635 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 497 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 219 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -336 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −15 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −13 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.3 км | Карболитовец СДТ | 40 м² | 7,4 сот. | 1 500 000 | 37 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Содружество СНТ | 34,3 м² | 6,3 сот. | 2 490 000 | 72 595 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Тополиный пос. | 35 м² | 9,6 сот. | 2 500 000 | 71 429 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | 44,3 м² | 5,4 сот. | 2 800 000 | 63 205 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.9 км | Союз СНТ | 40 м² | 6 сот. | 2 250 000 | 56 250 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Веснянка СНТ | 45 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 46 667 | снято (цена объявления) 12.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | 47,4 м² | 6 сот. | 4 900 000 | 103 376 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.6 км | Войново-Гора д. | 43,3 м² | 13 сот. | 7 900 000 | 182 448 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | 35 м² | 5 сот. | 6 000 000 | 171 429 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.4 км | Войново-Гора д. | 43,3 м² | 13 сот. | 8 500 000 | 196 305 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 22.08.2026 | 2 100 000 | история площадки |
| 29.08.2026 | 2 000 000 (−100 000) | история площадки |
| 01.09.2026 | 1 900 000 (−100 000) | история площадки |
| 14.09.2026 | 2 000 000 (+100 000) | история площадки |
| 20.09.2026 | 2 100 000 (+100 000) | история площадки |
| 24.10.2026 | 2 400 000 (+300 000) | история площадки |
| 09.11.2026 | 2 300 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 300 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 09.11.2026 16:20 | смена цены | 2 400 000 → 2 300 000 |
Описание
Аккуратная, ухоженная дача в Снт "Текстильщик -4". Практически в черте города, 5 минут на машине или 1 остановка от Педагогического института, от ЖД вокзала 10 минут на общественном транспорте. От автобусной остановки до дачи 5 минут пешком. Oтличнoe меcтo для отдыха и шашлыкoв, можно oставаться c ночёвкoй, чиcтый воздух вблизи гopoдcкoй инфpастpуктуpы, такжe мнoго мecтa для пocадoк и дополнительногo cтрoитeльcтва. Дом 2-этажный, крепкий, вложений не требует, фундамент сваи. На 1 этаже: кухня, столовая, зал. На 2 этаже спальня. Ещё на участке имеется хоз. Блок, беседка и баня. Электричество заведено во все строения, летний водопровод. Участок ровный, прямой, огорожен забором. Много многолетних кустарников и цветов, туи, облепиха, слива, яблони, смородина, крыжовник и пр. Места очень красивые. Рядом лесные массивы, озера. Летом много грибов и ягод. На озерах есть места для купания и рыбалки. Много садоводов живут на Пмж. Участок оформлен, один взрослый собственник, сделано межевание, без долгов и обременений. Быстрый выход на сделку.