Горьковское ш., 37 км от МКАД
Новая Искра СНТ, Богородский гор. округ
Дом 50 м², участок 15 сот.
Цена 2,45 млн ₽, поднимали с 2,38 млн; первая цена 2,38 млн ₽ от 02.07.2025.
Рейтинг 59/100 · уверенность 55 %
Земля ≈34 тыс. ₽/сот. × 15 сот. = 515 тыс. → дом ≈1,94 млн ₽, 39 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 27 тыс.–180 тыс. ₽/м², медиана 96 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈2,08 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,1 млн / целевая ≈4,59 млн / пессимист. ≈4,08 млн → от пессимистичной прибыль ≈996 тыс. ₽, маржа 24 %, ROI 32 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Машиностроитель ≈4,3 км по прямой; до МКАД 37 км, на машине ≈52 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №13253
Рейтинг 59/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 64 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 65 % | 29.4 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 90 % | 17.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 82 % | 5.3 |
| участок | 5 | 100 % | 6.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 4 % | 0.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 34 333 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 515 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 935 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 38 700 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Новая Искра СНТ | 5 сот. | 80 000 | 16 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Калина СНТ | 12 сот. | 1 050 000 | 87 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Искра-911 СНТ | 8 сот. | 1 450 000 | 181 250 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Искра-8 СНТ | 5 сот. | 250 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Искра-8 СНТ | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Дубки СНТ | 47 сот. | 13 154 400 | 279 881 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Березка-354 СНТ | 7,5 сот. | 280 000 | 37 333 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Березка-354 СНТ | 6 сот. | 250 000 | 41 667 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Березка-354 СНТ | 11 сот. | 250 000 | 22 727 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Березка-354 СНТ | 18 сот. | 600 000 | 33 333 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 27 000 / 95 816 / 180 000 |
| цена объекта | 2 450 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 082 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 099 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 844 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 589 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 079 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 996 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 24 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 32 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.5 км | Грибово 2 ДНП | 50 м² | 10 сот. | 5 900 000 | 118 000 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Оптимист-2 СНТ | 50 м² | 8 сот. | 1 350 000 | 27 000 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Подмосковные вечера ДНП | 50 м² | 10,8 сот. | 9 000 000 | 180 000 | снято (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Оптимист СНТ | 49,6 м² | 8 сот. | 5 150 000 | 103 831 | снято (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Березка СНТ | 48 м² | 8,2 сот. | 2 200 000 | 45 833 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Импульс-2 СНТ | 50 м² | 7,5 сот. | 5 200 000 | 104 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Энергия-86 СНТ | 48 м² | 8,4 сот. | 2 000 000 | 41 667 | снято (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Дубрава-3 КП | 50 м² | 10 сот. | 3 500 000 | 70 000 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Грибово 2 ДНП | 52 м² | 9,7 сот. | 5 850 000 | 112 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Росинка-Борилово СНТ | 50 м² | 7,5 сот. | 4 390 000 | 87 800 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 02.07.2025 | 2 380 000 | история площадки |
| 23.07.2025 | 2 370 000 (−10 000) | история площадки |
| 03.11.2025 | 2 350 000 (−20 000) | история площадки |
| 20.11.2025 | 2 450 000 (+100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 450 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Предлагаю готовый бизнес по организации отдыха на природе, с чистым воздухом и всего в 35км от Москвы. Все подробности по телефону. Очень выгодное вложение средств с возможность последующего развития. Проект реализован на 80%, каждый день дополняется, соответственно цена будет только увеличиваться. Не откладывайте, добавьте в избранное и следите за тем как ваша мечта реализуется.