Горьковское ш., 83 км от МКАД
Азот СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 91 м², участок 9,5 сот., бревно.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 22.08.2026.
Рейтинг 17/100 · уверенность 61 %
Земля ≈45 тыс. ₽/сот. × 9,5 сот. = 428 тыс. → дом ≈2,07 млн ₽, 23 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 14 тыс.–50 тыс. ₽/м², медиана 39 тыс.
Ремонт ≈1,72 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,37 млн / целевая ≈3,04 млн / пессимист. ≈2,7 млн → от пессимистичной прибыль −1,15 млн ₽, маржа −43 %, ROI −30 %.
Коммуникации: в описании: скважина.
До ст. Покров ≈12,4 км по прямой; до МКАД 83 км, на машине ≈1 ч 51 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №13247
Рейтинг 17/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 60 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 24 % | 4.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 20 % | 1.2 |
| участок | 5 | 50 % | 3 |
| ₽/м² дома | 12 | 49 % | 7.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 45 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 428 000 ₽ (9,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 072 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 22 769 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Азот СНТ | 6 сот. | 280 000 | 46 667 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Азот СНТ | 9 сот. | 300 000 | 33 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Азот СНТ | 18 сот. | 800 000 | 44 444 | снят (цена объявления) 06.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ивушка СТ | 9 сот. | 450 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Альбатрос СНТ | 12 сот. | 700 000 | 58 333 | снят (цена объявления) 12.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Альбатрос СНТ | 13 сот. | 950 000 | 73 077 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Альбатрос СНТ | 16 сот. | 1 500 000 | 93 750 | снят (цена объявления) 09.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Три сестры СНТ | 8 сот. | 1 150 000 | 143 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Импульс СНТ | 6 сот. | 240 000 | 40 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Импульс СНТ | 6 сот. | 280 000 | 46 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 91 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 720 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 13 750 / 39 116 / 50 000 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 373 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 204 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 036 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 698 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 147 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −43 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −30 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.1 км | Искра СНТ | 90 м² | 6 сот. | 1 950 000 | 21 667 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ивушка СНТ | 80 м² | 9 сот. | 1 100 000 | 13 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Вишенка СНТ | 90 м² | 12 сот. | 3 000 000 | 33 333 | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ивушка СНТ | 108 м² | 9,2 сот. | 2 000 000 | 18 519 | снято (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Майский СНТ | 100 м² | 6 сот. | 4 490 000 | 44 900 | снято (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Ландыш СНТ | 79,3 м² | 6,8 сот. | 3 900 000 | 49 180 | снято (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Автомобилист СНТ | 80 м² | 12 сот. | 3 800 000 | 47 500 | снято (цена объявления) 01.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Нефтяник-80 СНТ | 74 м² | 6,2 сот. | 3 700 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Березка СНТ | 106,8 м² | 8 сот. | 2 300 000 | 21 536 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Уголь СНТ | 80 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 50 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 22.08.2026 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся двухэтажный дом, построен в 2015 году, крыша покрыта финской гибкой черепицей, бревно обработано финской пропиткой. Расположен на участке площадью 9.5 соток в Снт, с обслуживаемым подъездом. На участке устроено электрическое заземление, омедненый стальной стержень заглубленый на 6 метров. Электричество и вода разведены под землёй по участку. Дом запитан отдельно. Имеется летняя кухня. Водоснабжение осуществляется через скважину. Имеется небольшая водонапорная башня на 500 литров с подачей воды по таймеру для автономного полива в течении недели. Канализация выгребная яма. Для удобства подключено кабельное/цифровое ТВ. Проводной интернет. На территории ухоженный сад с цветущими растениями и плодовыми деревьями. Оборудована летняя кухня и теплый душ с постоянной горячей водой из бойлера. Участок правильной формы с выходом на две улицы, ухожен. Так же имеется полный комплект на весь дом двухкамерных пластиковых окон Veko. Дом требует устройства второго этажа.