Горьковское ш., 53 км от МКАД
Росинка СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дом 100 м², участок 6 сот., сэндвич-панели.
Цена 2,6 млн ₽; цена не менялась с 06.11.2026.
Рейтинг 25/100 · уверенность 55 %
Земля ≈85 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 513 тыс. → дом ≈2,09 млн ₽, 21 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 13 тыс.–47 тыс. ₽/м², медиана 32 тыс.
Ремонт ≈1,7 млн, покупка после торга ≈2,21 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,03 млн / целевая ≈2,73 млн / пессимист. ≈2,42 млн → от пессимистичной прибыль −1,49 млн ₽, маржа −61 %, ROI −38 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: центральный водопровод; отопление — печь; в описании: баня, скважина.
До ст. Электрогорск ≈11 км по прямой; до МКАД 53 км, на машине ≈1 ч 13 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №13244
Рейтинг 25/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 112 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 67 % | 12.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 31 % | 1.9 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 55 % | 8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 85 417 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 513 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 087 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 20 870 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Маяк-4 СНТ | 6 сот. | 420 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Маяк-6 СНТ | 6 сот. | 990 000 | 165 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Маяк-2 СНТ | 6 сот. | 820 000 | 136 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Лесное 2 СНТ | 6,5 сот. | 1 200 000 | 184 615 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Маг СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Березка СНТ | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Ново-Озерное СНТ | 11 сот. | 1 300 000 | 118 182 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Подснежник СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Ново-Озерное СНТ | 8,3 сот. | 1 100 000 | 132 530 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Прогресс СНТ | 6 сот. | 2 300 000 | 383 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 100 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, вода |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 13 000 / 31 579 / 46 900 |
| цена объекта | 2 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 210 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 031 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 879 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 728 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 425 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 485 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −61 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −38 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.6 км | Голубые Дали СНТ да: «ванные» + «мебель» | 95 м² | 6 сот. | 2 999 999 | 31 579 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Васютино д. да: «ванная» + «отделка» | 100 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 13 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Шерна СНТ да: «санузел» + «мебель» | 100 м² | 6 сот. | 4 690 000 | 46 900 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.11.2026 | 2 600 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 600 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 08.11.2026 18:00 | новый объект | — → 2 600 000 |
Описание
Участок 6 соток, стоит 2 дома: 1 дом: кухня, туалет, душ, баня. 2 дом: гостиная, 3 спальни, терасса. На терассе мангальная зона, так же есть казан. Есть центральное водоснабжение и скважина. Отопление от газового баллона и так же есть печь. Есть баня. На участке есть плодовые деревья и кустарники. Рядом с домом гараж, пока не достроенный, но уже с крышей. Есть все необходимое для жизни. Рядом есть карьер с пляжем. Так же ходят автобусы до г. Электрогорск. Снт Росинка, д. Дальняя.