Горьковское ш., 25 км от МКАД
Нива СНТ, Богородский гор. округ
Дом 60 м², участок 6 сот.
Цена 2,65 млн ₽, снижали с 2,9 млн; первая цена 2,9 млн ₽ от 03.08.2026.
Рейтинг 83/100 · уверенность 57 %
Земля ≈258 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,55 млн → дом ≈1,1 млн ₽, 18 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 9 в 10 км, 73 тыс.–131 тыс. ₽/м², медиана 117 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈2,25 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7,06 млн / целевая ≈6,36 млн / пессимист. ≈5,65 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,2 млн ₽, маржа 39 %, ROI 64 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Кашино ≈7 км по прямой; до МКАД 25 км, на машине ≈39 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №13243
Рейтинг 83/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 29 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 45.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 19.5 |
| торг | 5 | 57 % | 3.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 62 % | 4 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 62 % | 9.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 258 333 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 550 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 100 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 18 333 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Жемчужина СНТ | 6 сот. | 2 500 000 | 416 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Энергия СНТ | 5 сот. | 600 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Колосок СНТ | 6 сот. | 1 700 000 | 283 333 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Колосок СНТ | 10 сот. | 2 500 000 | 250 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Жемчужина СНТ | 7 сот. | 3 100 000 | 442 857 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Колосок СНТ | 8,3 сот. | 4 414 900 | 531 916 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Колосок СНТ | 7,9 сот. | 4 181 700 | 529 329 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Колосок СНТ | 9,2 сот. | 4 870 700 | 529 424 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Сказка СТ | 9 сот. | 2 000 000 | 222 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Сказка СТ | 10 сот. | 3 000 000 | 300 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 9 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 72 881 / 116 667 / 130 769 |
| цена объекта | 2 650 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 252 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 7 061 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 708 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 355 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 649 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 196 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 39 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 64 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 9 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6 км | Пашуково д. да: «ванная» + «ламинат» | 60 м² | 6 сот. | 5 490 000 | 91 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Ромашка СНТ да: «ванная» + «отделка» | 59 м² | 6 сот. | 4 300 000 | 72 881 | снято (цена объявления) 04.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Савинки-3 ДНП да: «сан узел» + «ламинат» | 60 м² | 5,5 сот. | 7 000 000 | 116 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Энергия СНТ да: «санузел» + «ремонт» | 54,2 м² | 6,1 сот. | 4 500 000 | 83 026 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Колонтаево Клаб ТСН да: «санузел» + «мебель» | 62 м² | 6 сот. | 7 600 000 | 122 581 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Новое Борилово КП да: «ванная» + «теплитель пол» | 64,6 м² | 6,2 сот. | 7 750 000 | 119 969 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Митянино д. да: «с/у» + «ремонт» | 56 м² | 6 сот. | 5 700 000 | 101 786 | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Колонтаево Клаб ТСН да: «санузел» + «мебель» | 64,3 м² | 6 сот. | 7 600 000 | 118 196 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | да: «санузел» + «мебелью» | 65 м² | 6,5 сот. | 8 500 000 | 130 769 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.08.2026 | 2 900 000 | история площадки |
| 28.08.2026 | 2 650 000 (−250 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 650 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Пишите.