Горьковское ш., 54 км от МКАД
Морозко СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дом 59 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 2,75 млн ₽, снижали с 2,9 млн; первая цена 2,9 млн ₽ от 20.08.2026.
Рейтинг 22/100 · уверенность 54 %
Земля ≈110 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 659 тыс. → дом ≈2,09 млн ₽, 35 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: приличные 4 в 10 км, 20 тыс.–100 тыс. ₽/м², медиана 42 тыс.
Ремонт ≈1,08 млн, покупка после торга ≈2,34 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,61 млн / целевая ≈2,35 млн / пессимист. ≈2,09 млн → от пессимистичной прибыль −1,33 млн ₽, маржа −64 %, ROI −39 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: в описании: печь.
До ст. Электрогорск ≈4,5 км по прямой; до МКАД 54 км, на машине ≈1 ч 08 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №13239
Рейтинг 22/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 61 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 66 % | 12 |
| торг | 5 | 34 % | 2.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 81 % | 4.9 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 13 % | 1.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 109 821 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 659 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 091 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 35 441 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.3 км | Брянцево Поле СНТ | 6 сот. | 1 050 000 | 175 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Васютино д. | 15 сот. | 999 000 | 66 600 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Васютино д. | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Васютино д. | 7 сот. | 800 000 | 114 286 | снят (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Вишенка СНТ | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Вишенка СНТ | 6 сот. | 1 099 000 | 183 167 | снят (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | ЭЛЕОН СНТ | 8 сот. | 650 000 | 81 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | 12 сот. | 1 800 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.4 км | Орион СНТ | 6 сот. | 2 500 000 | 416 667 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Зеленый дол СНТ | 9,3 сот. | 1 900 000 | 204 301 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 59 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 080 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 19 828 / 41 854 / 100 000 |
| цена объекта | 2 750 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 337 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 607 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 477 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 346 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 086 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 331 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −64 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −39 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4 км | Липовая Грива СНТ да: «ванные» + «мебели» | 63 м² | 6 сот. | 2 900 000 | 46 032 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Рубин СНТ да: «ванная» + «мебельный» | 63,7 м² | 6,3 сот. | 2 400 000 | 37 677 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Родничок СНТ да: «санузел» + «отделки» | 60 м² | 6 сот. | 6 000 000 | 100 000 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Михалево д. да: «душевая» + «ремонт» | 58 м² | 6 сот. | 1 150 000 | 19 828 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.08.2026 | 2 900 000 | история площадки |
| 20.09.2026 | 2 750 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 750 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок правильной формы, 6 соток. На участке расположен двухэтажный дом: 1-й этаж кирпичный (капитальный фундамент, напольное и потолочное перекрытия железобетонные плиты), 2-й этаж деревянный. К дому примыкает кирпичный гараж (25 кв. М). В доме: На 1-эт: 1 комната + кухня. На 2-эт: 1 комната + прихожая. В доме имеется дровяная печь. Отдельно стоящий санузел (выгребная яма). Участок огорожен с лицевой стороны (забор-штакетник и распашные ворота. Территория Снт огорожена, въезд осуществляется через автоматический шлагбаум по пропуску. Есть сторож. Рядом со въездом в Снт есть продуктовый магазин со всем необходимым. Дорога до Снт отсыпана гравием, зимой очищается. Земельный участок, дом и гараж в собственности (один собственник). Межевание участка проведено.