Горьковское ш., 34 км от МКАД
Ногинск г., Богородский гор. округ
Дом 175,8 м², участок 3,2 сот., брус.
Цена 2,8 млн ₽, снижали с 3,3 млн; первая цена 3,3 млн ₽ от 09.12.2025.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 36/100 · уверенность 55 %
Земля рядом ≈511 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 25 тыс.–100 тыс. ₽/м², медиана 70 тыс.
Ремонт ≈3,42 млн ₽; продаётся доля или часть дома (в описании: «1/4 доли») — экономику по целым домам не считаем.
Коммуникации: канализация — есть; отопление — центральное.
До ст. Захарово ≈1,1 км по прямой; до МКАД 34 км, на машине ≈43 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №13238
Рейтинг 36/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 5 (разброс ₽/м² 55 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 94 % | 20.2 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 511 364 ₽ (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | — |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | 6 сот. | 3 850 000 | 641 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 11 сот. | 7 500 000 | 681 818 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | 20 сот. | 10 000 000 | 500 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | 13 сот. | 2 535 000 | 195 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | 50 сот. | 9 900 000 | 198 000 | снят (цена объявления) 05.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | 10 сот. | 6 400 000 | 640 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | 10,3 сот. | 6 250 000 | 606 796 | снят (цена объявления) 22.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | 11,8 сот. | 25 000 000 | 2 118 644 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | 11 сот. | 6 000 000 | 545 455 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | 34 сот. | 25 000 000 | 735 294 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 175,8 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 3 416 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 24 621 / 70 216 / 100 000 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | продаётся доля или часть дома (в описании: «1/4 доли») — экономику по целым домам не считаем |
| экономика не посчитана | продаётся доля или часть дома (в описании: «1/4 доли») — экономику по целым домам не считаем |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | 184,9 м² | 3,7 сот. | 6 000 000 | 32 450 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | 167,7 м² | 4 сот. | 12 990 000 | 77 460 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | 185 м² | 4 сот. | 12 990 000 | 70 216 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | 150 м² | 4,2 сот. | 15 000 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 14.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.1 км | 132 м² | 4 сот. | 3 250 000 | 24 621 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.12.2025 | 3 300 000 | история площадки |
| 11.01.2026 | 2 800 000 (−500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 800 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 127146358 Продаётся 1/4 доли в доме. Дом общей площадью 175,8 кв. М., разделённый на 4 равнозначных части, где у каждой есть свой отдельный вход. В доме две просторные комнаты, санузел, кухня, коридор и терраса. В доме остаётся частично мебель, что позволит новым собственникам сразу въехать и жить в доме. В доме центральное отопление, канализация, газоснабжение. Земельный участок 3,23 сотки оформлен в собственность. При необходимости можно сделать реконструкцию дома, увеличив пространство дополнительными комнатами. Есть хозблок для хранения инвентаря. На участке есть плодовые деревья и кустарники. Дом огорожен забором. Есть ворота, при необходимости можно оборудовать место для автомобиля. Инфраструктура: школа 10 и детский сад в шаговой близости; остановка общественного транспорта; до станции "Захарово" пять минут пешком; стадион "Знамя" с секциями различного направления для детей; оборудованная зона для прогулок и отдыха на Черноголовском пруду; Глуховский парк; сетевые магазины "Дикси", "Лента". До центра города 10 минут на автобусе. По документам: 1 взрослый собственник. Прямая продажа. Звоните! Записывайтесь на просмотр!