Горьковское ш., 67 км от МКАД
Поточино д., Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 51 м², участок 5 сот., кирпич.
Цена 2,95 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,15 млн ₽ от 05.08.2026.
Рейтинг 29/100 · уверенность 54 %
Земля рядом ≈162 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 76 тыс.–89 тыс. ₽/м², медиана 80 тыс.
Ремонт ≈920 тыс. ₽; продаётся доля или часть дома (в описании: «Продажа части дома») — экономику по целым домам не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: газ — по границе; свет — есть; в описании: скважина, колодец.
До ст. пл. 178 км ≈2,1 км по прямой; до МКАД 67 км, на машине ≈1 ч 17 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №13234
Рейтинг 29/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 25 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 47 % | 10.1 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 99 % | 7.1 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 162 167 ₽ (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | — |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.9 км | Трусово д. | 11 сот. | 3 000 000 | 272 727 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Малая Дубна д. | 5,8 сот. | 2 200 000 | 379 310 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Малая Дубна д. | 5 сот. | 1 350 000 | 270 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Малая Дубна д. | 7,5 сот. | 1 400 000 | 186 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Малая Дубна д. | 4,7 сот. | 8 500 000 | 1 808 511 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Малая Дубна д. | 6,8 сот. | 2 999 000 | 441 029 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Малая Дубна д. | 5 сот. | 770 000 | 154 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Малая Дубна д. | 8 сот. | 1 050 000 | 131 250 | снят (цена объявления) 01.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Малая Дубна д. | 6 сот. | 1 350 000 | 225 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Теперки д. | 9 сот. | 1 200 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 07.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 51 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 920 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 76 459 / 79 698 / 88 600 |
| цена объекта | 2 950 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 507 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | продаётся доля или часть дома (в описании: «Продажа части дома») — экономику по целым домам не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
| экономика не посчитана | продаётся доля или часть дома (в описании: «Продажа части дома») — экономику по целым домам не считаем |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.4 км | Восход СНТ | 50 м² | 6 сот. | 4 430 000 | 88 600 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | 49,7 м² | 6 сот. | 3 800 000 | 76 459 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.3 км | 59,6 м² | 3 сот. | 4 750 000 | 79 698 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.08.2026 | 3 150 000 | история площадки |
| 14.08.2026 | 2 950 000 (−200 000) | история площадки |
| 11.09.2026 | 3 500 000 (+550 000) | история площадки |
| 14.09.2026 | 3 000 000 (−500 000) | история площадки |
| 25.09.2026 | 2 950 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 950 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продажа части дома (выделенная часть) с отдельным входом. Дом 1эт кирпичный, 2 этаж дерево. В дом заведено водоснабжение (скважина), имеется канализация, подведено электричество (газ по границе). В деревне асфальтовые дороги, имеется автобусное сообщение. На участке имеется колодец. На окраине деревни большой карьер с прозрачной водой. Документы готовы, свободная продажа, показ по звонку.