Горьковское ш., 46 км от МКАД
Кузнецы д., Павлово-Посадский гор. округ
Дом 100 м², участок 12,5 сот., бревно.
Цена 3 млн ₽, снижали с 4 млн; цена не менялась с 31.08.2025.
Рейтинг 43/100 · уверенность 50 %
Земля ≈150 тыс. ₽/сот. × 12,5 сот. = 1,87 млн → дом ≈1,13 млн ₽, 11 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 36 тыс.–70 тыс. ₽/м², медиана 39 тыс.
Ремонт ≈2 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,9 млн / целевая ≈4,41 млн / пессимист. ≈3,92 млн → от пессимистичной прибыль −628 тыс. ₽, маржа −16 %, ROI −14 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Ковригино ≈7,1 км по прямой; до МКАД 46 км, на машине ≈55 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №13232
Рейтинг 43/100 · уверенность 50 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 76 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 77 % | 15 |
| торг | 5 | 100 % | 6.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 61 % | 3.9 |
| участок | 5 | 77 % | 5 |
| ₽/м² дома | 12 | 82 % | 12.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 149 850 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 873 000 ₽ (12,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 127 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 11 270 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Кузнецы д. | 12 сот. | 750 000 | 62 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Кузнецы д. | 15 сот. | 2 500 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Кузнецы д. | 15,5 сот. | 1 750 000 | 112 903 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Кузнецы д. | 21 сот. | 5 000 000 | 238 095 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Кузнецы д. | 13,1 сот. | 2 500 000 | 190 840 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Кузнецы д. | 13 сот. | 3 200 000 | 246 154 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Кузнецы д. | 14 сот. | 2 450 000 | 175 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Кузнецы д. | 14 сот. | 2 100 000 | 150 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Кузнецы д. | 10 сот. | 2 100 000 | 210 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Кузнецы д. | 10 сот. | 1 498 000 | 149 800 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 100 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 35 714 / 39 062 / 69 767 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 902 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 657 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 412 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 922 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -628 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −16 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −14 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.8 км | Дубрава КП | 90,3 м² | 7 сот. | 6 300 000 | 69 767 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Дружба СНТ | 77 м² | 7 сот. | 2 750 000 | 35 714 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Труженик СНТ | 128 м² | 9,3 сот. | 5 000 000 | 39 062 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 31.08.2025 | 3 000 000 | история площадки |
| 08.09.2025 | 2 500 000 (−500 000) | история площадки |
| 12.09.2025 | 3 000 000 (+500 000) | история площадки |
| 15.09.2025 | 2 500 000 (−500 000) | история площадки |
| 23.09.2025 | 250 000 (−2 250 000) | история площадки |
| 01.11.2025 | 3 000 000 (+2 750 000) | история площадки |
| 06.11.2025 | 2 000 000 (−1 000 000) | история площадки |
| 10.11.2025 | 3 000 000 (+1 000 000) | история площадки |
| 29.11.2025 | 2 500 000 (−500 000) | история площадки |
| 08.12.2025 | 3 000 000 (+500 000) | история площадки |
| 01.03.2026 | 2 500 000 (−500 000) | история площадки |
| 03.03.2026 | 3 000 000 (+500 000) | история площадки |
| 31.03.2026 | 2 500 000 (−500 000) | история площадки |
| 02.04.2026 | 3 000 000 (+500 000) | история площадки |
| 07.04.2026 | 2 500 000 (−500 000) | история площадки |
| 15.04.2026 | 2 000 000 (−500 000) | история площадки |
| 17.04.2026 | 2 500 000 (+500 000) | история площадки |
| 29.04.2026 | 3 000 000 (+500 000) | история площадки |
| 04.05.2026 | 2 500 000 (−500 000) | история площадки |
| 20.05.2026 | 3 000 000 (+500 000) | история площадки |
| 30.09.2026 | 2 500 000 (−500 000) | история площадки |
| 03.10.2026 | 3 000 000 (+500 000) | история площадки |
| 09.10.2026 | 2 500 000 (−500 000) | история площадки |
| 20.10.2026 | 3 000 000 (+500 000) | история площадки |
| 29.10.2026 | 4 000 000 (+1 000 000) | история площадки |
| 04.11.2026 | 3 000 000 (−1 000 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Половина Выделенного Дома. У Каждого Хозяина. Все Раздельное. Отдельные Земельные Участки, Отдельная Территория, Все Счета И Документы. Если Будет Желание, Можно Выписать Новые Документы. Продается. Продается. Продается. 50 км от Москвы. Документы Готовы к Продаже. Возможны Варианты Обмена На Квартиру С Моей Доплатой По Военной Ипотеке. На Балашиху Или Желенодорожный Или Другие Варианты. Выделенная Доля. Прописка Постоянная. Продается дом в Деревне Кузнецы Павло Пасадского района 1 2.5 соток. По Шоссе Энтузиастов Или По Старому, Горьковское Шоссе На Владимир И Нижний Новгород. С Пропиской Всей Семьи С Детьми. По документам половина дома. Все счета и свидетельства у всех свои. Все раздельное с соседям и участок. Рядом магазины и кафе с ресторанами. Аптека. Администрация. Клуб и библиотека. Школа. Садики. Озера и церковь. В 2025году заканчивают установку Шумозащитных экранов автострады на Китай и пешеходных дорожек и освещения на улице. Двор усыпан щебенкой. Металлический навес на весь двор. Четыре гаража металлических 4 на 6 метров Для Автомобилей Уаз и Волга. Во дворе колодцы три штуки из гофра три метра на метр с водой. Спутниковое т. В и антенное. По документам половина дома. Дом 100квадратов размер 9 на 4 и 6 на 7. Летний дом 6 на 8 метров из бруса. Все оббито белым сайдингом. И обложено кирпичем силикатным. Сарай 5 на 9 метров. Утепленный для содержания коров лошадей коз и птицы домашней. Кур и гусей и уточек. Сена на огороде очень много. Рядом стройбаза и стройдвор. Круглосуточный гипермаркет магнит. Автобусные остановки в 150 метрах на Москву И Павловский Пасад. Заезд во двор с трассы Круглогодичный. Зимой все Чистится Коммунальщиками. Соседи Все Хорошие. Все Работают и Воспитанные. Все Возделывают Огороды и Теплицы. Живность. Во дворе смотровая яма чтобы самому подремонтировать машину в случае необходимости. Дров для Шашлыка заготовлено на Пять лет вперед. Мебель вся Остается новым Хозяевам. Видеонаблюдение оплачено на год вперед и за счетчики и газовые и водо и электро. Спутниковое оплачено. Территория участка Большая. Заготовлены 5 чугунных ванн. Для летнего Бассейна. При желании можно построить Большой Кирпичный Котеджик. Много Кустарников И Плодовых Деревьев. Яблони. Груши. Слива. Смородина Черная И Белая. Крыжовник. Малина И Клубника. Посажены Березы И Ели Голубые. Березы, Клены Под Ними Можно Отдыхать И Жарить Шашлык.