Горьковское ш., 51 км от МКАД
Комета СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дом 106 м², участок 8,2 сот., брус.
Цена 3,2 млн ₽; цена не менялась с 29.10.2026.
Рейтинг 25/100 · уверенность 61 %
Земля ≈75 тыс. ₽/сот. × 8,2 сот. = 619 тыс. → дом ≈2,58 млн ₽, 24 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 13 тыс.–77 тыс. ₽/м², медиана 45 тыс.
Ремонт ≈2,02 млн, покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,61 млн / целевая ≈4,15 млн / пессимист. ≈3,69 млн → от пессимистичной прибыль −1,05 млн ₽, маржа −28 %, ROI −22 %.
Коммуникации: в описании: скважина.
До ст. Электрогорск ≈10,7 км по прямой; до МКАД 51 км, на машине ≈1 ч 16 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №13226
Рейтинг 25/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 48 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 70 % | 12.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 33 % | 2 |
| участок | 5 | 38 % | 2.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 45 % | 6.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 75 447 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 619 000 ₽ (8,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 580 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 24 340 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Комета СНТ | 16 сот. | 5 000 000 | 312 500 | снят (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Посадская Слобода СНТ | 7 сот. | 420 000 | 60 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Источник СНТ | 14 сот. | 1 000 000 | 71 429 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Фиалка СНТ | 12 сот. | 4 000 000 | 333 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Звезда СНТ | 8 сот. | 1 100 000 | 137 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Фиалка СНТ | 8 сот. | 290 000 | 36 250 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Посадская Слобода СНТ | 8 сот. | 700 000 | 87 500 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Калинка СНТ | 9 сот. | 1 700 000 | 188 889 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Калинка СНТ | 8 сот. | 1 600 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Эдем СНТ | 8 сот. | 999 900 | 124 988 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 106 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 020 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 13 000 / 45 000 / 77 320 |
| цена объекта | 3 199 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 719 150 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 611 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 380 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 150 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 689 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 050 150 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −28 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −22 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.1 км | Нефтяник-10 СНТ | 108 м² | 9 сот. | 9 900 000 | 91 667 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Аэрофлот-2 СНТ | 100 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 13 000 | снято (цена объявления) 28.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Химфизика СНТ | 102 м² | 9,1 сот. | 6 000 000 | 58 824 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Источник СНТ | 97 м² | 7 сот. | 7 500 000 | 77 320 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Кооператор СНТ | 110 м² | 6 сот. | 1 950 000 | 17 727 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Лесное СНТ | 110 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 29 091 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Союз СНТ | 100 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 45 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Фрунзенец СНТ | 100 м² | 9 сот. | 4 600 000 | 46 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Импульс СНТ | 95 м² | 6 сот. | 5 150 000 | 54 211 | снято (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Комета СНТ | 89,5 м² | 8 сот. | 3 100 000 | 34 637 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.10.2026 | 3 199 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 199 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается двухэтажный дом из бруса, оформленный в 2025 году. Оформлен, как жилое-жилое. Ленточный фундамент. Можно подключить сельский тариф и прописаться. Участок 8,2 сотки. Общая площадь дома составляет 106 м2. В доме нужно провести следующие работы нужно утеплить второй этаж, доделать лестницу, развести проводку, утеплить пристройку и сделать ванную с туалетом и бойлерную. В доме четыре комнаты, выполнен косметический ремонт, на первом этаже. Второй этаж нужно утеплить и обшить. Отопление электрическое (конвекторы), водоснабжение- скважина, канализация выгребная яма (не подключена). Подключено кабельное/цифровое ТВ. Интернет подключен. На участке есть молодой сад, ягодные кустарники, теплица. Дом расположен на участке Снт, что обеспечивает спокойную атмосферу загородной жизни. Снт находится под охраной, детская, спортивная площадка. Периодически проводятся совместные праздники (Новый год, Масленица, день Победы). Раз в год проводится музыкальный фестиваль. Возле Снт большой и чистый карьер. Леса с грибами и ягодами, чистый воздух. Все Снт практически застроено, в продаже единицы предложений. Прекрасные соседи, многие проживают круглогодично. Снег чистят регулярно. Показ по выходным, фото выложу в субботу. Собственник.