Горьковское ш., 51 км от МКАД
Комета СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дом 89,5 м², участок 8 сот., бревно.
Цена 3,1 млн ₽, снижали с 3,7 млн; первая цена 3,7 млн ₽ от 06.02.2025.
Рейтинг 29/100 · уверенность 58 %
Земля ≈85 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 678 тыс. → дом ≈2,42 млн ₽, 27 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 14 тыс.–79 тыс. ₽/м², медиана 55 тыс.
Ремонт ≈1,79 млн, покупка после торга ≈2,63 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,71 млн / целевая ≈4,24 млн / пессимист. ≈3,77 млн → от пессимистичной прибыль −660 тыс. ₽, маржа −17 %, ROI −15 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Электрогорск ≈10,6 км по прямой; до МКАД 51 км, на машине ≈1 ч 15 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №13224
Рейтинг 29/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 67 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 70 % | 13.6 |
| торг | 5 | 76 % | 4.9 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 34 % | 2.2 |
| участок | 5 | 36 % | 2.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 37 % | 5.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 84 790 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 678 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 422 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 27 061 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Комета СНТ | 16 сот. | 5 000 000 | 312 500 | снят (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Посадская Слобода СНТ | 7 сот. | 420 000 | 60 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Источник СНТ | 14 сот. | 1 000 000 | 71 429 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Фиалка СНТ | 12 сот. | 4 000 000 | 333 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Звезда СНТ | 8 сот. | 1 100 000 | 137 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Калинка СНТ | 9 сот. | 1 700 000 | 188 889 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Калинка СНТ | 8 сот. | 1 600 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Источник СНТ | 7 сот. | 420 000 | 60 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Калинка СНТ | 16 сот. | 3 300 000 | 206 250 | снят (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Шерна СНТ | 8 сот. | 999 000 | 124 875 | снят (цена объявления) 02.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 89,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 790 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 14 444 / 54 713 / 79 268 |
| цена объекта | 3 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 635 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 706 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 471 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 235 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 765 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -660 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −17 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −15 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.3 км | Эхо СНТ | 90 м² | 6 сот. | 2 750 000 | 30 556 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Восток СНТ | 90 м² | 5,6 сот. | 2 850 000 | 31 667 | снято (цена объявления) 07.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Первомайское СНТ | 90 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 14 444 | снято (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Дальняя д. | 86 м² | 12 сот. | 6 500 000 | 75 581 | снято (цена объявления) 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Источник СНТ | 97 м² | 7 сот. | 7 500 000 | 77 320 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Ново-Озерное СНТ | 85 м² | 9 сот. | 4 700 000 | 55 294 | снято (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Импульс СНТ | 95 м² | 6 сот. | 5 150 000 | 54 211 | снято (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Лесное 2 СНТ | 81,5 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 55 215 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Кулиги-2 СНТ | 90 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 24 444 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Лесное СНТ | 82 м² | 12 сот. | 6 500 000 | 79 268 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.02.2025 | 3 700 000 | история площадки |
| 02.03.2025 | 3 650 000 (−50 000) | история площадки |
| 05.05.2025 | 3 500 000 (−150 000) | история площадки |
| 24.05.2025 | 3 450 000 (−50 000) | история площадки |
| 15.06.2025 | 3 650 000 (+200 000) | история площадки |
| 25.06.2025 | 3 500 000 (−150 000) | история площадки |
| 03.08.2026 | 3 290 000 (−210 000) | история площадки |
| 16.08.2026 | 3 150 000 (−140 000) | история площадки |
| 20.08.2026 | 3 350 000 (+200 000) | история площадки |
| 04.11.2026 | 3 250 000 (−100 000) | история площадки |
| 09.11.2026 | 3 100 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 100 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 09.11.2026 16:20 | смена цены | 3 250 000 → 3 100 000 |
Описание
Собственник! Жилая площадь дома 64.5м +15м вернда. Пpoдаeтся уютный, жилой дом на участке 8 сoток. Учaстoк рoвный, прямоугольной формы. Hе пoдтoпляeтcя. Дом достраивался в 2022 году, был обшит сайдингом, утеплен и пристроена терраса. Дом можно зарегистрировать и в нем прописаться! Помещение для ванной и санузла предусмотрено. Снт хорошо развито, охраняется и благоустроено. Въезд через электрический шлагбаум. Хороший подъезд. Есть детская площадка, качели, сетка д/волейбола. Зимой дороги всегда чистят. В пешей доступности прекрасный песчаный карьер для купания. Грибы, ягоды, рыбалка. Самый экологически чистый район Подмосковья. Документы: участок отмежеван, оформлен в собственность, категория земли с/х. Показ по предварительной договоренности! Живу в Москве! Не каждый день могу выезжать на участок!