Горьковское ш., 70 км от МКАД
Тополиный пос., Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 56,8 м², участок 10 сот., брус.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 3,9 млн; первая цена 3,9 млн ₽ от 03.10.2026.
Рейтинг 21/100 · уверенность 58 %
Земля ≈74 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 742 тыс. → дом ≈2,76 млн ₽, 49 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 25 тыс.–130 тыс. ₽/м², медиана 65 тыс.
Ремонт ≈1,04 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,84 млн / целевая ≈3,45 млн / пессимист. ≈3,07 млн → от пессимистичной прибыль −941 тыс. ₽, маржа −31 %, ROI −23 %.
Коммуникации: в описании: баня.
До ст. Крутое ≈3,6 км по прямой; до МКАД 70 км, на машине ≈1 ч 25 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №13216
Рейтинг 21/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 82 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 43 % | 7.8 |
| торг | 5 | 68 % | 4.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 88 % | 5.3 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 74 231 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 742 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 758 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 48 556 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Тополиный пос. | 6 сот. | 1 150 000 | 191 667 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Тополиный пос. | 11 сот. | 1 300 000 | 118 182 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Текстильщик-2 СНТ | 5,1 сот. | 850 000 | 166 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Текстильщик-2 СНТ | 6 сот. | 570 000 | 95 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Текстильщик-2 СНТ | 12 сот. | 1 500 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Тополиный пос. | 5 сот. | 900 000 | 180 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Карболитовец СДТ | 5,2 сот. | 670 000 | 128 846 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Березка-2 СДТ | 7,7 сот. | 400 000 | 51 948 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Яблонька СНТ | 10,4 сот. | 700 000 | 67 308 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Яблонька СНТ | 6,5 сот. | 400 000 | 61 538 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 56,8 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 036 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 24 574 / 65 473 / 130 189 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 838 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 646 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 454 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 070 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -941 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −31 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −23 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Тополиный пос. | 56,8 м² | 10 сот. | 3 900 000 | 68 662 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Текстильщик-4 СНТ | 61 м² | 6 сот. | 1 499 000 | 24 574 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | 57,8 м² | 6 сот. | 3 600 000 | 62 284 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | Текстильщик-4 СНТ | 65 м² | 9 сот. | 3 200 000 | 49 231 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | 60 м² | 15 сот. | 6 400 000 | 106 667 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.3 км | Веснянка СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 42 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | 53 м² | 10 сот. | 6 900 000 | 130 189 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.4 км | 55 м² | 8,5 сот. | 6 200 000 | 112 727 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.2 км | Текстильщик-1 СНТ | 64 м² | 10,1 сот. | 5 500 000 | 85 938 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | 60 м² | 12 сот. | 2 700 000 | 45 000 | снято (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.10.2026 | 3 900 000 | история площадки |
| 29.10.2026 | 3 500 000 (−400 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дача или инвестиция: дом из бруса в Тополином выгодное и красивое решение. Дом из бруса от "Зодчего" в посёлке Тополиный это и отличная дача на выходные, и перспективная инвестиция в загородную недвижимость. Характеристики: площадь 56,8 м2; 1 этаж + мансарда; Просторная терраса сразу плюс к комфорту; Ухоженный участок 10 соток. На участке располагаются плодовые деревья, кусты черной и красной смородины, крыжрвник. Укрошением участка являются пиромидальные и круглые туи. Брус традиционный материал для загородного дома: он экологичен, "дышит" и создаёт в помещениях особый уют. Мансардный этаж увеличивает полезную площадь без лишних затрат на фундамент и стены. Большой участок позволяет не только отдыхать, но и развивать территорию: поставить баню, беседку, сделать грядки или зону для детских игр. ОреховоЗуевский городской округ востребованное направление для загородного жилья: здесь ценят тишину, природу и относительную близость к Москве. Запишитесь на просмотр покажем все преимущества дома лично. Все документы подготовлены для быстрого выхода на сделку.