Горьковское ш., 44 км от МКАД
Большие Дворы пгт, Павлово-Посадский гор. округ
Дом 52 м², участок 4,5 сот., брус.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 22.08.2026.
Рейтинг 20/100 · уверенность 64 %
Земля ≈218 тыс. ₽/сот. × 4,5 сот. = 982 тыс. → дом ≈2,52 млн ₽, 48 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 46 тыс.–142 тыс. ₽/м², медиана 90 тыс.
Ремонт ≈1,04 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,55 млн / целевая ≈4,09 млн / пессимист. ≈3,64 млн → от пессимистичной прибыль −377 тыс. ₽, маржа −10 %, ROI −9 %.
Коммуникации: в описании: газ.
До ст. Павловский Посад ≈4,2 км по прямой; до МКАД 44 км, на машине ≈58 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №13215
Рейтинг 20/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 36 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 80 % | 14.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 83 % | 5.1 |
| участок | 5 | 5 % | 0.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 218 168 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 982 000 ₽ (4,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 518 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 48 423 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Большие Дворы пгт | 8 сот. | 1 950 000 | 243 750 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Большие Дворы пгт | 5,1 сот. | 2 500 000 | 490 196 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Большие Дворы пгт | 4,8 сот. | 1 450 000 | 302 083 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Большие Дворы пгт | 14 сот. | 4 199 000 | 299 929 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Большие Дворы пгт | 9,9 сот. | 2 150 000 | 217 172 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Большие Дворы пгт | 10,4 сот. | 2 300 000 | 221 154 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Большие Дворы пгт | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 30.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Большие Дворы пгт | 11 сот. | 2 300 000 | 209 091 | снят (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Большие Дворы пгт | 10 сот. | 2 600 000 | 260 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Гаврино д. | 10 сот. | 2 880 000 | 288 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 52 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 040 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 46 364 / 89 589 / 141 509 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 548 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 321 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 093 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 638 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -377 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −10 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −9 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Сосновка СНТ | 52,4 м² | 6,3 сот. | 4 800 000 | 91 603 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Большие Дворы пгт | 55 м² | 6,6 сот. | 2 550 000 | 46 364 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Дубрава-2 КП | 49,7 м² | 6 сот. | 4 550 000 | 91 549 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | 52,8 м² | 6,6 сот. | 2 500 000 | 47 348 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.1 км | 53 м² | 6 сот. | 7 500 000 | 141 509 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.1 км | 53 м² | 6 сот. | 6 900 000 | 130 189 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.6 км | 54 м² | 6,5 сот. | 5 100 000 | 94 444 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.9 км | Дубрава КП | 48 м² | 6 сот. | 4 200 000 | 87 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Дубрава-3 КП | 58,2 м² | 6,7 сот. | 5 100 000 | 87 629 | снято (цена объявления) 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Субботинский СНТ | 50 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 22.08.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся уютный двухэтажный дом из бруса, Общая площадь составляет 52 кв. М. Дом расположен на участке Ижс с центральным водоснабжением. Газ проходит по границе участка, что позволяет легко подключить его при необходимости. Ранее действующее Снт Дружба 2 расформировано-взносов нет, дороги на балансе города. Рядом расположена остановка общественного транспорта, что обеспечивает удобную транспортную доступность. В шаговой доступности находится школа, магазин Пятерочка, Магнит и прочие. Дом оформлен в собственность. Тел.