Горьковское ш., 34 км от МКАД
Ногинск г., Богородский гор. округ
Дом 35 м², участок 3 сот., пенобетон.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 4,2 млн; первая цена 4,2 млн ₽ от 23.04.2025.
Рейтинг 42/100 · уверенность 61 %
Земля рядом ≈404 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 36 тыс.–123 тыс. ₽/м², медиана 79 тыс.
Ремонт ≈500 тыс. ₽; продаётся доля или часть дома (в описании: «Часть дома») — экономику по целым домам не считаем.
Коммуникации: магистральный водопровод; септик; газ — есть; свет — есть.
До ст. Ногинск ≈1,2 км по прямой; до МКАД 34 км, на машине ≈41 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №13214
Рейтинг 42/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 54 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 94 % | 20.2 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 100 % | 7.1 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 404 318 ₽ (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | — |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | 7,2 сот. | 4 300 000 | 597 222 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 6,3 сот. | 2 800 000 | 444 444 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 9 сот. | 4 320 000 | 480 000 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 12 сот. | 4 200 000 | 350 000 | снят (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 9,2 сот. | 3 300 000 | 358 696 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 11 сот. | 4 590 000 | 417 273 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 8 сот. | 3 900 000 | 487 500 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 7,8 сот. | 3 700 000 | 474 359 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 6,3 сот. | 3 520 000 | 558 730 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 10 сот. | 4 000 000 | 400 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 35 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 36 250 / 78 728 / 122 807 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | продаётся доля или часть дома (в описании: «Часть дома») — экономику по целым домам не считаем |
| экономика не посчитана | продаётся доля или часть дома (в описании: «Часть дома») — экономику по целым домам не считаем |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.6 км | 33 м² | 2,5 сот. | 3 300 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.4 км | 33 м² | 3 сот. | 3 200 000 | 96 970 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6 км | 33 м² | 3 сот. | 3 200 000 | 96 970 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | Дружба СНТ | 40 м² | 4 сот. | 1 450 000 | 36 250 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Красная Лента-2 СНТ | 28,5 м² | 4 сот. | 3 500 000 | 122 807 | снято (цена объявления) 07.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Лесная Поляна СНТ | 38 м² | 4 сот. | 2 500 000 | 65 789 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Ромашка СНТ | 40 м² | 4 сот. | 1 550 000 | 38 750 | снято (цена объявления) 07.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.7 км | Семья СНТ | 36 м² | 4 сот. | 3 300 000 | 91 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | СНТ Лесная поляна | 38,8 м² | 4,4 сот. | 2 550 000 | 65 722 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.5 км | Елизаветино пос. | 33 м² | 3 сот. | 1 500 000 | 45 455 | снято (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.04.2025 | 4 199 000 | история площадки |
| 27.03.2026 | 3 990 000 (−209 000) | история площадки |
| 11.06.2026 | 3 700 000 (−290 000) | история площадки |
| 26.06.2026 | 3 500 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Код объекта: 1566047. Часть дома площадью 32 кв. М. На земельном участке 3,5 сотки в районе Благовещенье. В части дома: прихожая, помещение под санузел, кухня и комната. Электричество, магистральный водопровод, септик, газ. Отопление не разведено. Земля в собственности. До ж\д вокзала 20 минут пешком. Один взрослый собственник. Прямая продажа. Не Доля, это отдельная выделенная часть со своим кадастровым номером Заявка 40892.