Горьковское ш., 30 км от МКАД
Дружба Плюс СТ, Богородский гор. округ
Дача 18 м², участок 6 сот., сэндвич-панели.
Цена 449 тыс. ₽, снижали с 690 тыс.; первая цена 690 тыс. ₽ от 04.06.2026.
Рейтинг 93/100 · уверенность 54 %
Земля ≈39 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 231 тыс. → дом ≈218 тыс. ₽, 12 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 28 тыс.–133 тыс. ₽/м², медиана 99 тыс.
Ремонт ≈360 тыс., покупка после торга ≈382 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,81 млн / целевая ≈1,63 млн / пессимист. ≈1,45 млн → от пессимистичной прибыль ≈708 тыс. ₽, маржа 49 %, ROI 95 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Машиностроитель ≈3,1 км по прямой; до МКАД 30 км, на машине ≈43 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №13213
Рейтинг 93/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 64 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 53.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 23.1 |
| торг | 5 | 100 % | 7.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 92 % | 7 |
| участок | 5 | 18 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 38 571 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 231 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 218 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 12 111 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Дружба Плюс СТ | 8 сот. | 280 000 | 35 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Дружба Плюс СТ | 10 сот. | 400 000 | 40 000 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Дружба Плюс СТ | 9 сот. | 900 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Машиностроитель СНТ | 14 сот. | 380 000 | 27 143 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | 10 сот. | 3 200 000 | 320 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 10 сот. | 3 500 000 | 350 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | Ногинский Медик СНТ | 10,5 сот. | 400 000 | 38 095 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | 10 сот. | 2 200 000 | 220 000 | снят (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | Ракета СНТ | 10 сот. | 2 400 000 | 240 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Пушкино-1 СНТ | 7,5 сот. | 1 500 000 | 200 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 18 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 360 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 27 778 / 98 648 / 132 667 |
| цена объекта | 449 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 381 650 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 812 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 721 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 631 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 450 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 708 350 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 49 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 95 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.5 км | Солнышко СОНТ | 20 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 90 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Топограф СНТ | 15 м² | 6 сот. | 1 990 000 | 132 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Северное СНТ | 18 м² | 6,6 сот. | 2 300 000 | 127 778 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Калина СНТ | 18 м² | 5 сот. | 500 000 | 27 778 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Дубровка СНТ | 18 м² | 6 сот. | 550 000 | 30 556 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Путеец СДТ | 18 м² | 6 сот. | 1 850 000 | 102 778 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | 20 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 115 000 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 10.8 км | Рассвет СНТ | 18,5 м² | 5 сот. | 1 800 000 | 97 297 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.8 км | Феникс СНТ | 18 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 100 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13 км | Форос СНТ | 18 м² | 6 сот. | 500 000 | 27 778 | снято (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.06.2026 | 690 000 | история площадки |
| 18.07.2026 | 650 000 (−40 000) | история площадки |
| 15.08.2026 | 599 000 (−51 000) | история площадки |
| 18.08.2026 | 549 000 (−50 000) | история площадки |
| 23.08.2026 | 499 000 (−50 000) | история площадки |
| 21.09.2026 | 449 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 449 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дачу в хорошем состоянии, недалеко от деревни Пушкино. Все как есть на фото. Перспективы по поводу света и газа в процессе. Документы садовая книжка. Соседи тихие. Пришел, увидел и купил. Возможна рассрочка. Так же есть аналогичные участки по подобной цене. Звонить и писать в любое удобное для вас время.