Горьковское ш., 79 км от МКАД
Дружба СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дача 12 м², участок 6 сот., брус.
Цена 600 тыс. ₽, снижали с 850 тыс.; первая цена 850 тыс. ₽ от 15.08.2026.
Рейтинг 46/100 · уверенность 53 %
Земля ≈32 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 191 тыс. → дом ≈409 тыс. ₽, 34 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км, 50 тыс.–200 тыс. ₽/м², медиана 82 тыс.
Ремонт ≈140 тыс., покупка после торга ≈510 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,03 млн / целевая ≈931 тыс. / пессимист. ≈827 тыс. → от пессимистичной прибыль ≈177 тыс. ₽, маржа 21 %, ROI 27 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: центральный водопровод.
До ст. Войново ≈11,1 км по прямой; до МКАД 79 км, на машине ≈1 ч 40 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №13202
Рейтинг 46/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 75 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 54 % | 27.2 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 30 % | 6.4 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 30 % | 2.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 31 771 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 191 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 409 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 34 083 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Прибор СНТ | 6 сот. | 179 000 | 29 833 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Ландыш СНТ | 6 сот. | 340 000 | 56 667 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Ландыш СНТ | 12 сот. | 500 000 | 41 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Автомобилист СНТ | 6 сот. | 250 000 | 41 667 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Автомобилист СНТ | 8 сот. | 250 000 | 31 250 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Строитель-2 СНТ | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Строитель-2 СНТ | 6 сот. | 145 000 | 24 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Восток СНТ | 18 сот. | 600 000 | 33 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Ветерок СТ | 6 сот. | 406 000 | 67 667 | снят (цена объявления) 20.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Восход СНТ | 6 сот. | 470 000 | 78 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 12 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 140 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 50 000 / 82 500 / 200 000 |
| цена объекта | 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 510 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 034 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 982 000 ₽ |
| продажа: целевая | 931 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 827 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 177 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 21 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 27 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.8 км | Ивушка СТ | 10 м² | 9 сот. | 500 000 | 50 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.5 км | Машиностроитель СНТ | 10 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 200 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Березка СНТ | 15 м² | 6 сот. | 1 350 000 | 90 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.3 км | Дружба СТ | 10 м² | 6 сот. | 750 000 | 75 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.08.2026 | 850 000 | история площадки |
| 26.08.2026 | 500 000 (−350 000) | история площадки |
| 31.08.2026 | 600 000 (+100 000) | история площадки |
| 13.09.2026 | 650 000 (+50 000) | история площадки |
| 16.10.2026 | 600 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 600 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Никаких посредников и риелторов. Основание собственности: покупка. Никакого наследства (опасность для нового приобретателя). Продается милейшая уютная дача в 25 минутах езды от г. Орехово-Зуево рядом с Пгт Новый Снопок. Небольшой дом площадью 12 кв. М расположен на участке 6 соток идеальной правильной формы в Снт "Энергопром". Очень ухоженный, аккуратный Снт с чистейшим воздухом от которого кружится голова! Рядом чистейший искусственный водоем для купания и пруд. В 10 минутах езды универсам "Верный" и "Пятерочка". У ворот снт есть местный магазин. Так же на участке имеется хозблок для инвентаря и помещение для биотуалета. Центральный Водопровод от Снт с мая по октябрь. Труба с водой заведена на участок( в 1 метре от входа в дом). Можно накинуть любой шланг с душем. В 2026 году установлена дорогостоящая (стоимость 100000 р) точка электричества в 15 квт. Что позволит вам воплотить все свои мечты на участке и максимально нагрузить систему! При строительстве большого дома с большой нагрузкой 5 стандартных кВ не подойдут. Куплен дорогостоящий красивейший металлический забор с двумя воротами! Завезен на участок, вам останется только установить. На территории растет большое количество наиполезнийшей черноплодной рябины. Кусты сирени. 3 роскошные раскидистые сосны при входе, которые вас полностью закроют от пронырливых соседей и служат звукоизоляцией на участке. Огромная царская туя, которая закрывает и делает уединенной санитарную зону. Там распрложено помещение для туалета, можно организовать постирочную зону. Почва -чистый чернозем, максимально плодородная. Вода весной не стоит. Совершенно сухо уже в начале апреля. Есть фото. Рядом живут соседи круглогодично. Дача любимая, но сложились обстоятельства, которые требуют срочной продажи. Продаю строго сама. Собственник. Документы в идеале: межевание, свежие развернутые выписки Егрн. Готовы к быстрой сделке. Риелторов прошу не беспокоить.