Горьковское ш., 37 км от МКАД
Калина СНТ, Богородский гор. округ
Дача 20 м², участок 16 сот., брус.
Цена 650 тыс. ₽, снижали с 950 тыс.; первая цена 950 тыс. ₽ от 04.08.2025.
Рейтинг 40/100 · уверенность 53 %
Земля ≈34 тыс. ₽/сот. × 16 сот. = 549 тыс. → дом ≈101 тыс. ₽, 5 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км, 17 тыс.–48 тыс. ₽/м², медиана 21 тыс.
Ремонт ≈300 тыс., покупка после торга ≈552 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈537 тыс. / целевая ≈483 тыс. / пессимист. ≈430 тыс. → от пессимистичной прибыль −422 тыс. ₽, маржа −98 %, ROI −50 %.
Коммуникации: в описании: баня, нет септика (туалет на улице).
До ст. Машиностроитель ≈3,9 км по прямой; до МКАД 37 км, на машине ≈53 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №13200
Рейтинг 40/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 7 (разброс ₽/м² 60 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 90 % | 19.3 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 85 % | 6.1 |
| участок | 5 | 100 % | 7.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 34 333 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 549 000 ₽ (16 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 101 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 5 050 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Калина СНТ | 12 сот. | 1 050 000 | 87 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Новая Искра СНТ | 5 сот. | 80 000 | 16 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Березка-354 СНТ | 7,5 сот. | 280 000 | 37 333 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Березка-354 СНТ | 6 сот. | 250 000 | 41 667 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Березка-354 СНТ | 11 сот. | 250 000 | 22 727 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Искра-911 СНТ | 8 сот. | 1 450 000 | 181 250 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Березка-354 СНТ | 18 сот. | 600 000 | 33 333 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Искра-8 СНТ | 5 сот. | 250 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Искра-8 СНТ | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Дубки СНТ | 47 сот. | 13 154 400 | 279 881 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 20 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 17 000 / 21 200 / 47 500 |
| цена объекта | 650 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 552 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 537 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 510 000 ₽ |
| продажа: целевая | 483 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 430 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -422 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −98 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −50 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.8 км | Дубки СНТ | 22 м² | 9 сот. | 650 000 | 29 545 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Заря СНТ | 20 м² | 8 сот. | 950 000 | 47 500 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Березка-354 СНТ | 16 м² | 10 сот. | 300 000 | 18 750 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Искра-911 СНТ | 25 м² | 9 сот. | 530 000 | 21 200 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Солнышко СОНТ | 15 м² | 12 сот. | 3 000 000 | 200 000 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Дружба Плюс СТ | 25 м² | 8 сот. | 450 000 | 18 000 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Машиностроитель СНТ | 25 м² | 8 сот. | 425 000 | 17 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | 26 м² | 8 сот. | 850 000 | 32 692 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.08.2025 | 950 000 | история площадки |
| 02.09.2025 | 850 000 (−100 000) | история площадки |
| 16.03.2026 | 799 999 (−50 001) | история площадки |
| 26.04.2026 | 749 999 (−50 000) | история площадки |
| 03.05.2026 | 729 999 (−20 000) | история площадки |
| 02.06.2026 | 700 000 (−29 999) | история площадки |
| 11.07.2026 | 660 000 (−40 000) | история площадки |
| 05.08.2026 | 720 000 (+60 000) | история площадки |
| 13.09.2026 | 650 000 (−70 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 650 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок и земля не в собственности и ближайшее время не планируется приватизация. Прописки нет. Баня в хорошем состоянии и такая баня стоит от 800 тыс. При желании можно ее вывезти так как построена на сваях. Света нет но установлена мощная солнечная станция с накопителем и приобразователем. Участок нужно привезти и в порядок. Есть плодовые кусты и деревья. За забором лес с грибами. Есть определенная техника и строй материалы, могу написать в личные сообщения если будет интересно. На участке три постройки. Одну можно сделать как летнюю кухню вторую как дом отдыха, но только нужно крышу заменить и сделать косметический ремонт. Готов все рассказать по телефону и готов на разумный торг. Туалет летний на улице.