Новорязанское ш., 69 км от МКАД
Строитель-2 ТСН СНТ, Воскресенск гор. округ
Дом 67,8 м², участок 5 сот., кирпич.
Цена 2,45 млн ₽, снижали с 2,65 млн; первая цена 2,65 млн ₽ от 22.06.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 62 %
Земля ≈92 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 458 тыс. → дом ≈1,99 млн ₽, 29 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 24 тыс.–58 тыс. ₽/м², медиана 37 тыс.
Ремонт ≈1,06 млн, покупка после торга ≈2,08 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,21 млн / целевая ≈1,99 млн / пессимист. ≈1,77 млн → от пессимистичной прибыль −1,37 млн ₽, маржа −77 %, ROI −44 %.
Коммуникации: в описании: печь, баня, скважина.
До ст. Хорлово ≈3 км по прямой; до МКАД 69 км, на машине ≈1 ч 32 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №132
Рейтинг 23/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 40 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 44 % | 8.1 |
| торг | 5 | 50 % | 3.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 92 % | 5.6 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 30 % | 4.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 91 563 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 458 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 992 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 29 381 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Строитель-2 ТСН СНТ | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Ильино д. | 5 сот. | 800 000 | 160 000 | снят (цена объявления) 25.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Ильино д. | 8 сот. | 850 000 | 106 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | 6 сот. | 2 500 000 | 416 667 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | Хорлово пгт | 15 сот. | 1 100 000 | 73 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Ильино д. | 10 сот. | 1 200 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Ильино д. | 5 сот. | 800 000 | 160 000 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Хорлово пгт | 15 сот. | 2 750 000 | 183 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Хорлово пгт | 15 сот. | 1 300 000 | 86 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Елкино д. | 11 сот. | 1 400 000 | 127 273 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 67,8 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 056 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 23 571 / 36 667 / 57 571 |
| цена объекта | 2 450 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 082 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 214 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 103 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 993 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 771 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 367 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −77 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −44 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.3 км | 70 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 25 714 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.6 км | Химик-3А СТСН | 70 м² | 7 сот. | 1 650 000 | 23 571 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Строитель-2 ТСН СНТ | 60 м² | 5 сот. | 2 600 000 | 43 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Строитель-2 ТСН СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 36 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Химик-3А СТСН | 63,4 м² | 6 сот. | 3 650 000 | 57 571 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Строитель-2 СНТ | 60 м² | 5 сот. | 2 600 000 | 43 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Солнышко ТСН | 62 м² | 5,2 сот. | 7 499 990 | 120 968 выброс, не в счёт | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Рица СНТ | 65,9 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 27 314 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Строитель-2 ТСН СНТ | 57,2 м² | 5 сот. | 2 500 000 | 43 706 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Хорлово пгт | 68 м² | 7,2 сот. | 2 150 000 | 31 618 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 22.06.2026 | 2 650 000 | история площадки |
| 23.07.2026 | 2 450 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 450 000 | в продаже | 09.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Домклик | 2 450 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 135907033 Продаётся дом с пропиской. Продается уютный и надежный дом в живописном месте, прямо у лесного массива. Идеальный вариант для тех, кто ищет тишину, чистый воздух и комфорт загородной жизни. О доме: Материал: Капитальный двухэтажный дом из красного кирпича. Площадь: 67.8 кв. М. Планировка: Просторная кухня и две комнаты. Отопление: В доме установлена печь, что обеспечивает уют и тепло в холодное время года. Состояние: Дом крепкий, кирпичная кладка в хорошем состоянии. Участок и постройки: Земля: Ровный участок площадью 5 соток. Ограждение: Участок полностью огорожен забором. Хозпостройки: На территории есть вместительный сарай для хранения инвентаря и отдельная баня из блоков готовая зона отдыха. Вода: Пробита скважина, проблем с водоснабжением нет. Инфраструктура и расположение: Подъезд: К дому организован качественный круглогодичный подъезд. Снт: Территория товарищества охраняется, установлены автоматические ворота. Локация: Дом расположен в непосредственной близости от леса идеально для прогулок, сбора грибов и ягод. Отличный вариант как для сезонного отдыха, так и для круглогодичного проживания. Звоните, чтобы договориться о просмотре!