Горьковское ш., 38 км от МКАД
Дубки СНТ, Богородский гор. округ
Дача 22 м², участок 9 сот., брус.
Цена 650 тыс. ₽, снижали с 800 тыс.; первая цена 750 тыс. ₽ от 19.09.2025.
Рейтинг 35/100 · уверенность 51 %
Земля ≈59 тыс. ₽/сот. × 9 сот. = 534 тыс. → дом ≈116 тыс. ₽, 5 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 18 тыс.–128 тыс. ₽/м², медиана 51 тыс.
Ремонт ≈440 тыс., покупка после торга ≈552 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,14 млн / целевая ≈1,02 млн / пессимист. ≈910 тыс. → от пессимистичной прибыль −82 тыс. ₽, маржа −9 %, ROI −8 %.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Машиностроитель ≈5,3 км по прямой; до МКАД 38 км, на машине ≈52 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №13197
Рейтинг 35/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 112 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 89 % | 19 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 75 % | 5.3 |
| участок | 5 | 45 % | 3.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 59 375 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 534 000 ₽ (9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 116 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 5 273 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Дубки СНТ | 8 сот. | 500 000 | 62 500 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Дубки СНТ | 9 сот. | 780 000 | 86 667 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Искра СНТ | 8 сот. | 300 000 | 37 500 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Искра-8 СНТ | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Дубки СНТ | 47 сот. | 13 154 400 | 279 881 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Искра-911 СНТ | 8 сот. | 1 450 000 | 181 250 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Субботино д. | 6,7 сот. | 1 650 000 | 246 269 | снят (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Мечта СНТ | 7 сот. | 2 500 000 | 357 143 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Искра-8 СНТ | 5 сот. | 250 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Рассвет СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 22 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 440 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 18 000 / 50 574 / 128 000 |
| цена объекта | 650 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 552 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 138 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 081 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 024 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 910 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -82 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −9 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −8 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2 км | Калина СНТ | 20 м² | 6 сот. | 400 000 | 20 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Искра-911 СНТ | 25 м² | 9 сот. | 530 000 | 21 200 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | 24,8 м² | 4,5 сот. | 1 800 000 | 72 581 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.5 км | Дубрава КП | 25 м² | 7,2 сот. | 3 200 000 | 128 000 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Березовая Роща СНТ | 18 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Заря СНТ | 20 м² | 8 сот. | 950 000 | 47 500 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Надежда СНТ | 23,3 м² | 5,6 сот. | 1 250 000 | 53 648 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Богослово СНТ | 26 м² | 7 сот. | 2 100 000 | 80 769 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Березка-354 СНТ | 16 м² | 10 сот. | 300 000 | 18 750 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Дружба Плюс СТ | 25 м² | 8 сот. | 450 000 | 18 000 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.09.2025 | 750 000 | история площадки |
| 09.03.2026 | 800 000 (+50 000) | история площадки |
| 03.04.2026 | 750 000 (−50 000) | история площадки |
| 20.04.2026 | 700 000 (−50 000) | история площадки |
| 25.05.2026 | 650 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 650 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дачный участок в быстроразвивающемся снт. Есть возможность подключить электричество. Подведена летняя вода и колодец. Есть возможность приватизации. В снт имеется магазин, строится детская площадка. Дорога заасфальтирована.