Горьковское ш., 73 км от МКАД
Ротор СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дача 44,6 м², участок 6 сот., бревно.
Цена 800 тыс. ₽, снижали с 950 тыс.; первая цена 950 тыс. ₽ от 01.07.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 58 %
Земля рядом ≈189 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,4 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 22 тыс.–53 тыс. ₽/м², медиана 33 тыс.
Ремонт ≈892 тыс., покупка после торга ≈680 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,43 млн / целевая ≈1,28 млн / пессимист. ≈1,14 млн → от пессимистичной прибыль −432 тыс. ₽, маржа −38 %, ROI −28 %.
Коммуникации: в описании: нет септика (туалет на улице).
До ст. Усад ≈1,5 км по прямой; до МКАД 73 км, на машине ≈1 ч 48 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №13192
Рейтинг 24/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 35 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 39 % | 8.3 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 188 697 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,4 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 1 132 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.7 км | Клязьма СНТ | 9,4 сот. | 3 100 000 | 329 787 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Войново-Гора д. | 5 сот. | 2 300 000 | 460 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Войново-Гора д. | 5 сот. | 2 900 000 | 580 000 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Клязьма СНТ | 4 сот. | 2 000 000 | 500 000 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Барская Гора пос. | 19,5 сот. | 1 299 999 | 66 667 | снят (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Войново-Гора д. | 11,2 сот. | 6 200 000 | 553 571 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Дубравушка СНТ | 3,3 сот. | 400 000 | 121 212 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Дубравушка СНТ | 6 сот. | 850 000 | 141 667 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Войново-Гора д. | 8 сот. | 3 800 000 | 475 000 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Войново-Гора д. | 5 сот. | 1 800 000 | 360 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 44,6 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 892 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 21 818 / 33 333 / 52 941 |
| цена объекта | 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 680 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 425 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 354 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 282 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 140 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -432 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −38 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −28 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.6 км | Восход-2 СНТ | 49,3 м² | 7,6 сот. | 1 950 000 | 39 554 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Восход-2 СНТ | 50 м² | 8 сот. | 1 500 000 | 30 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Восход-2 СНТ | 51,9 м² | 3,9 сот. | 1 350 000 | 26 012 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Ротор СНТ | 34 м² | 6,4 сот. | 1 800 000 | 52 941 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ротор СНТ | 55 м² | 6,6 сот. | 1 200 000 | 21 818 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Чайка СДТ | 45 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 33 333 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Текстильщик-1 СНТ | 50 м² | 8 сот. | 2 800 000 | 56 000 выброс, не в счёт | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Текстильщик-1 СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 24 000 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Отдых СНТ | 36 м² | 8 сот. | 1 350 000 | 37 500 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Текстильщик-5 СНТ | 50 м² | 8 сот. | 2 100 000 | 42 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 01.07.2026 | 950 000 | история площадки |
| 03.08.2026 | 900 000 (−50 000) | история площадки |
| 16.10.2026 | 800 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 800 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Вашему вниманию предлагается дача по адресу: Московская обл, Орехово-Зуевский р-н, Снт "Ротор". Участок находится вблизи поселка Озерецкий, площадь земли 6 соток, правильной формы, сухой и ровный, огорожен забором. Прекрасное место для отдыха и проживания, лесной массив вокруг Снт очищает воздух круглый год. На участке расположен утепленный, деревянный каркасный дом 6 на 5 (без внутренней отделки). Дом стоит на блоках. Общая площадь дома 44,6 кв. М., жилая площадь 32,6 кв. М. На первом этаже планировалась кухня 6,8 кв. М. И гостиная 14,1 кв. М., на втором этаже просторная комната 18,5 кв. М. В данный момент используется как дача, но в нем можно проживать и в зимний период, решив несколько вопросов. На участке имеется уличный туалет, а также плодовые деревья и кустарники. Территория охраняется круглогодично ( на въезде установлен шлагбаум). До участка ведет благоустроенная асфальтированная дорога. Зимой дороги чистят. Рядом лес богатый ягодами и грибами. Дача прекрасно подходит для летнего отдыха. Сезон шашлыков будет самый замечательный, а свежие помидоры и огурцы с грядки прекрасно дополнят обеденный стол. Оставшуюся землю можно использовать для парковки Вашего авто. Железнодорожная станция "Усад" в 20 минутах пешком. Скорее записывайтесь на просмотр, а наши юристы подготовят все необходимые документы для покупки.