Горьковское ш., 37 км от МКАД
Искра-911 СНТ, Богородский гор. округ
Дача 30 м², участок 8 сот.
Цена 820 тыс. ₽, снижали с 890 тыс.; первая цена 890 тыс. ₽ от 25.09.2026.
Рейтинг 33/100 · уверенность 57 %
Земля ≈52 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 417 тыс. → дом ≈403 тыс. ₽, 13 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 30 тыс.–70 тыс. ₽/м², медиана 43 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈697 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,34 млн / целевая ≈1,2 млн / пессимист. ≈1,07 млн → от пессимистичной прибыль −227 тыс. ₽, маржа −21 %, ROI −17 %.
Коммуникации: свет — есть; в описании: колодец.
До ст. Машиностроитель ≈5 км по прямой; до МКАД 37 км, на машине ≈51 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №13191
Рейтинг 33/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 51 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 90 % | 19.3 |
| торг | 5 | 52 % | 3.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 77 % | 5.5 |
| участок | 5 | 36 % | 2.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 52 083 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 417 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 403 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 13 433 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Искра-8 СНТ | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Искра-8 СНТ | 5 сот. | 250 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Дубки СНТ | 47 сот. | 13 154 400 | 279 881 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Дубки СНТ | 8 сот. | 500 000 | 62 500 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Новая Искра СНТ | 5 сот. | 80 000 | 16 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Искра СНТ | 8 сот. | 300 000 | 37 500 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Дубки СНТ | 9 сот. | 780 000 | 86 667 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Калина СНТ | 12 сот. | 1 050 000 | 87 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Субботино д. | 6,7 сот. | 1 650 000 | 246 269 | снят (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Мечта СНТ | 7 сот. | 2 500 000 | 357 143 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 29 600 / 43 333 / 70 000 |
| цена объекта | 820 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 697 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 338 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 271 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 204 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 070 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -227 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −21 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −17 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.9 км | Березовая Роща СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 43 333 | снято (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Березка-354 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 650 000 | 55 000 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Энергия-86 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 40 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Золотые пески СНТ | 30 м² | 8,5 сот. | 3 990 000 | 133 000 выброс, не в счёт | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Восточное СНТ | 30 м² | 4,8 сот. | 2 100 000 | 70 000 | снято (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Северное СНТ | 30 м² | 9,3 сот. | 1 850 000 | 61 667 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Сосенки СНТ | 30 м² | 8,2 сот. | 1 800 000 | 60 000 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | 30 м² | 7 сот. | 1 100 000 | 36 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.4 км | ЛПХ Малое Рахманово-2 пос. | 30 м² | 6 сот. | 980 000 | 32 667 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | 30 м² | 10 сот. | 888 000 | 29 600 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.09.2026 | 890 000 | история площадки |
| 30.09.2026 | 850 000 (−40 000) | история площадки |
| 05.10.2026 | 835 000 (−15 000) | история площадки |
| 06.11.2026 | 820 000 (−15 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 820 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дачу/участок в одном из самых перспективных Снт Богородского городского округа, Дубки. В данный момент продажа по садовой книжке. Получено разрешение на приватизацию! Первый квартал. Очень удобное расположение! Сухой, ровный участок. 8 соток, по факту больше. Свой выход в лес! В Снт свой магазин, спортивные и детские площадки, круглогодичная охрана и наблюдение. Дороги чистят, мусор вывозят. Многие живут круглогодично. В Снт водопровод, электричество. Подключение 5-7 дней! В данный момент электричество к участку не подключено, столб на участке. Участок 8 соток, ровный, сухой. Домик под ремонт либо снос. На участке колодец, Хозблок. Частично огорожен. 5 минут до г. Электросталь. Развитая инфраструктура и отличная команда управления Снт. Сам проживаю в этом же Снт круглогодично как и очень многие! Торг Возможен! Рассрочка Нет! Под Мат Капитал, Сертификат И Ипотеку Не Подходит! Не всегда могу ответить на звонок, пишите!