Горьковское ш., 32 км от МКАД
Ногинск г., Богородский гор. округ
Дача 60 м², участок 15 сот., бревно.
Цена 900 тыс. ₽; цена не менялась с 23.08.2026.
Рейтинг 44/100 · уверенность 58 %
Земля ≈54 тыс. ₽/сот. × 15 сот. = 813 тыс. → дом ≈87 тыс. ₽, 1 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 13 тыс.–51 тыс. ₽/м², медиана 35 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈765 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,99 млн / целевая ≈1,79 млн / пессимист. ≈1,59 млн → от пессимистичной прибыль −376 тыс. ₽, маржа −24 %, ROI −19 %.
Коммуникации: в описании: колодец, нет септика (туалет на улице).
До ст. Ногинск ≈2,6 км по прямой; до МКАД 32 км, на машине ≈41 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №13186
Рейтинг 44/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 76 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 97 % | 17.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 95 % | 5.8 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 54 167 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 813 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 87 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 1 450 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | 6 сот. | 200 000 | 33 333 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.2 км | 7,5 сот. | 350 000 | 46 667 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | Восточное СНТ | 3,9 сот. | 300 000 | 76 923 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | 8 сот. | 400 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 11.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 16 сот. | 16 000 000 | 1 000 000 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 3,7 сот. | 875 000 | 236 486 | снят (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | Восточное СНТ | 16 сот. | 4 000 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 27.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | 8 сот. | 720 000 | 90 000 | снят (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | Астра СНТ | 50 сот. | 9 900 000 | 198 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 12 571 / 34 666 / 50 833 |
| цена объекта | 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 765 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 986 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 887 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 787 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 589 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -376 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −24 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −19 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.6 км | 60 м² | 12 сот. | 920 000 | 15 333 | снято (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.3 км | Калина СНТ | 60 м² | 12 сот. | 790 000 | 13 167 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Пушкино д. | 60 м² | 9 сот. | 1 999 990 | 33 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | 50 м² | 15 сот. | 900 000 | 18 000 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.3 км | Восход СНТ | 65 м² | 10,6 сот. | 2 450 000 | 37 692 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Северное СНТ | 70 м² | 8 сот. | 2 650 000 | 37 857 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Березка-2 СНТ | 50 м² | 9,2 сот. | 2 100 000 | 42 000 | снято (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Горелый Лес СНТ | 60 м² | 9 сот. | 3 050 000 | 50 833 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Калина СНТ | 70 м² | 12 сот. | 880 000 | 12 571 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Калинка-2 СНТ | 50 м² | 15 сот. | 1 800 000 | 36 000 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.08.2026 | 900 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 900 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютная дача площадью 60 кв. М с двумя этажами, построенная в 2016 году из бревна. Дом расположен на участке 15 соток в Снт, окруженном зеленью и деревьями. Внутри выполнен косметический ремонт, что позволяет сразу въехать и наслаждаться отдыхом. В доме три комнаты, санузел находится на улице. На территории есть колодец для водоснабжения. Участок ухожен, с дорожками и зелеными насаждениями. Идеальное место для тех, кто ценит тишину и природу. Выход в лес Снт Восточный света нет у меня солнечный батареи 3 штук и 2 аккумуляторов и генератор бензиновый продаю по садовому книжку. Маткапиталом не подходит сделка только по садовому книжку соседи живут больше 30 лет все отлично не большой торг есть.