Горьковское ш., 73 км от МКАД
Орловка пос., Орехово-Зуевский гор. округ
Дача 40 м², участок 8 сот.
Цена 999 тыс. ₽; цена не менялась с 27.09.2026.
Рейтинг 31/100 · уверенность 59 %
Земля ≈103 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 823 тыс. → дом ≈176 тыс. ₽, 4 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 21 тыс.–39 тыс. ₽/м², медиана 34 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈849 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,36 млн / целевая ≈1,22 млн / пессимист. ≈1,09 млн → от пессимистичной прибыль −563 тыс. ₽, маржа −52 %, ROI −34 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Войново ≈3,6 км по прямой; до МКАД 73 км, на машине ≈1 ч 38 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №13185
Рейтинг 31/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 29 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 39 % | 7.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 88 % | 5.7 |
| участок | 5 | 36 % | 2.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 15.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 102 827 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 823 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 176 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 4 400 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.4 км | Прокудино пос. | 15 сот. | 2 300 000 | 153 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Озерецкий пос. | 5,6 сот. | 550 000 | 98 214 | снят (цена объявления) 02.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Озерецкий пос. | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Прокудино пос. | 10 сот. | 2 000 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Прокудино пос. | 8,8 сот. | 1 950 000 | 221 591 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Прокудино пос. | 15 сот. | 3 100 000 | 206 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Прокудино пос. | 10 сот. | 2 300 000 | 230 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Перовец СДТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Экология СДТ | 6,2 сот. | 1 450 000 | 233 871 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Клондайк СДТ | 10 сот. | 499 000 | 49 900 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 21 429 / 33 512 / 39 474 |
| цена объекта | 999 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 849 150 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 358 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 290 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 222 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 086 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -563 150 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −52 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −34 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4 км | Содружество СНТ | 40 м² | 8 сот. | 1 250 000 | 31 250 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Текстильщик-4 СНТ | 40 м² | 10 сот. | 1 550 000 | 38 750 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Дубравушка СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 550 000 | 38 750 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Автомобилист СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 32 500 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Тополиный пос. | 38 м² | 12 сот. | 1 500 000 | 39 474 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Вишенка СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 000 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Вертолет-1 СНТ | 42 м² | 5 сот. | 900 000 | 21 429 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Ветерок СТ | 41,6 м² | 6,5 сот. | 990 000 | 23 798 | в продаже 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Отдых СНТ | 36 м² | 8 сот. | 1 350 000 | 37 500 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Березка СНТ | 42 м² | 6 сот. | 1 450 000 | 34 524 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.09.2026 | 999 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 999 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам участок с дачным домом. Собственник. Деревня не Снт. Зимой городские службы чистят дорогу.