Горьковское ш., 51 км от МКАД
Карачаровец СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дача 35 м², участок 6 сот.
Цена 980 тыс. ₽; цена не менялась с 20.10.2026.
Рейтинг 22/100 · уверенность 53 %
Земля ≈51 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 308 тыс. → дом ≈672 тыс. ₽, 19 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 26 тыс.–94 тыс. ₽/м², медиана 50 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈833 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,64 млн / целевая ≈1,48 млн / пессимист. ≈1,31 млн → от пессимистичной прибыль −220 тыс. ₽, маржа −17 %, ROI −14 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Электрогорск ≈7,2 км по прямой; до МКАД 51 км, на машине ≈1 ч 06 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №13183
Рейтинг 22/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 34 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 70 % | 16.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 60 % | 4.6 |
| участок | 5 | 18 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 51 389 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 308 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 672 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 19 200 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Кулиги-2 СНТ | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Чайка-2 СНТ | 8 сот. | 2 500 000 | 312 500 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Алексеево СНТ | 12 сот. | 1 500 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Возрождение СНТ | 6 сот. | 460 000 | 76 667 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Возрождение СНТ | 8 сот. | 299 000 | 37 375 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Возрождение СНТ | 7,5 сот. | 350 000 | 46 667 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Энтузиаст СНТ | 7 сот. | 1 550 000 | 221 429 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Алексеево СНТ | 8,5 сот. | 350 000 | 41 176 | в продаже 08.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Сахарник СНТ | 7 сот. | 1 350 000 | 192 857 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Алексеево СНТ | 9 сот. | 590 000 | 65 556 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 35 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 676 / 50 000 / 93 750 |
| цена объекта | 980 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 833 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 641 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 559 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 477 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 313 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -220 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −17 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −14 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.9 км | Технолог СНТ | 36 м² | 6 сот. | 5 500 000 | 152 778 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Маяк-5 СНТ | 35 м² | 6,6 сот. | 1 000 000 | 28 571 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Факел СНТ | 35 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 85 714 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Импульс СНТ | 36 м² | 6 сот. | 1 650 000 | 45 833 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | ЭЛЕОН СНТ | 37 м² | 8 сот. | 2 200 000 | 59 459 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Возрождение СНТ | 32 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 93 750 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Нефтяник-10 СНТ | 32 м² | 6,6 сот. | 1 600 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Импульс СНТ | 32 м² | 6 сот. | 1 650 000 | 51 562 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Калитино д. | 35 м² | 6 сот. | 1 550 000 | 44 286 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Заря-2 СНТ | 37 м² | 6 сот. | 950 000 | 25 676 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.10.2026 | 980 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 980 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 146137840 Дача в живописном месте Подмосковья. Участок. 6 соток. Зарегистрирован с определением границ. По всему периметру огорожен забором с въездными воротами и калиткой. Прямоугольный. Правильной формы. Сухой. В период дождей и весеннего половодья не затапливается. Посажено несколько садовых деревьев и кустарников. Центральное сезонное водоснабжение. На участок заведено электричество 15 квт. Строение. Летний дом. Каркасно- щитовой. Крыша покрыта металлопрофильным листом. Фундамент- кирпичные столбы. Две комнаты, кухня и прихожая. Заведено электричество 15 квт. Предназначен для летнего проживания. Очень уютный, теплый дом. Оборудован всей необходимой мебелью и бытовой техникой. Площадь участка позволяет в дальнейшем построить большой красивый дом для круглогодичного проживания. Соседи дружные. Всегда готовы прийти на помощь. Инфраструктура. Снт Карачаровец находится в прекрасном лесном массиве. Экологически чистый район Подмосковья. Вокруг зеленый лес, озера для купания и рыбной ловли. Чистый воздух. Тишина. Круглосуточная охрана. Въезд на территорию Снт через электронные ворота. Один собственник. Без долгов и обременений.