Новорязанское ш., 73 км от МКАД
Ручеек СНТ, Коломенский гор. округ
Дача 50 м², участок 5 сот., бревно.
Цена 750 тыс. ₽; цена не менялась с 02.06.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 46/100 · уверенность 63 %
Земля ≈55 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 273 тыс. → дом ≈477 тыс. ₽, 10 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км, 19 тыс.–77 тыс. ₽/м², медиана 45 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈638 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,54 млн / целевая ≈2,29 млн / пессимист. ≈2,04 млн → от пессимистичной прибыль ≈398 тыс. ₽, маржа 19 %, ROI 24 %.
Коммуникации: свет — есть.
До ст. Семёновский ≈7,8 км по прямой; до МКАД 73 км, на машине ≈1 ч 30 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1318
Рейтинг 46/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 65 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 49 % | 20.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 39 % | 7.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 55 % | 3.4 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 87 % | 12.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 54 688 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 273 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 477 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 9 540 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Ручеек СНТ | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Борисовское д. | 10 сот. | 2 500 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Борисовское д. | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Борисовское д. | 10 сот. | 400 000 | 40 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Борисовское д. | 6,4 сот. | 1 500 000 | 234 375 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Борисовское д. | 9,4 сот. | 1 600 000 | 170 213 | снят (цена объявления) 15.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Борисовское д. | 24 сот. | 1 650 000 | 68 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Борисовское д. | 30 сот. | 950 000 | 31 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Борисовское д. | 14 сот. | 1 150 000 | 82 143 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Борисовское д. | 45 сот. | 3 400 000 | 75 556 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 19 091 / 45 000 / 77 451 |
| цена объекта | 750 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 637 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 544 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 417 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 290 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 035 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 397 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 19 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 24 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.4 км | Отдых СНТ | 50 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 70 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Рябинка СНТ | 50 м² | 5 сот. | 1 790 000 | 35 800 | снято (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Яблонька СНТ | 51 м² | 5 сот. | 3 950 000 | 77 451 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Яблонька СНТ | 51 м² | 7 сот. | 3 290 000 | 64 510 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Биорки пос. | 55 м² | 5 сот. | 1 050 000 | 19 091 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Огородник-2 СНТ | 54,1 м² | 6 сот. | 3 650 000 | 67 468 | снято (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | 40 м² | 5 сот. | 1 600 000 | 40 000 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.8 км | Колосок СНТ | 60 м² | 6,3 сот. | 2 700 000 | 45 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Мир-6 СНТ | 60,6 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 34 653 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 02.06.2026 | 750 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 750 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 136533579. Снт "Ручеек" в живописном уголке деревни Борисовское. Здесь, среди зелени и пения птиц, вы найдете истинное умиротворение, наслаждаясь тишиной и гармонией природы. Это идеальное место для тех, кто ценит спокойствие и комфорт. На участке подведено электричество, бревенчатый дом обложенный кирпичом ( в состоянии под ремонт) c возможность обустроить всё по своему вкусу. Хороший, круглогодичный подъезд. Не упустите свой шанс стать обладателем этого уникального места! Звоните прямо сейчас, чтобы узнать все подробности и договориться о просмотре. С уважением, Юлия.