Горьковское ш., 79 км от МКАД
Старт-3 СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дача 50 м², участок 7 сот., щитовой.
Цена 1,05 млн ₽, снижали с 1,3 млн; первая цена 1,3 млн ₽ от 28.05.2026.
Рейтинг 27/100 · уверенность 65 %
Земля ≈39 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 271 тыс. → дом ≈779 тыс. ₽, 16 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 20 тыс.–65 тыс. ₽/м², медиана 25 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈892 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,15 млн / целевая ≈1,04 млн / пессимист. ≈923 тыс. → от пессимистичной прибыль −870 тыс. ₽, маржа −94 %, ROI −49 %.
Коммуникации: летний водопровод.
До ст. Войново ≈11,4 км по прямой; до МКАД 79 км, на машине ≈1 ч 40 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №13179
Рейтинг 27/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 40 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 30 % | 5.5 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 28 % | 1.7 |
| участок | 5 | 27 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 70 % | 10.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 38 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 271 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 779 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 15 580 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Дружба СНТ | 6 сот. | 290 000 | 48 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Дружба СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Импульс СНТ | 6 сот. | 240 000 | 40 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Орехово-Майское СНТ | 6 сот. | 230 000 | 38 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Импульс СНТ | 6 сот. | 280 000 | 46 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ландыш СНТ | 12 сот. | 500 000 | 41 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Ландыш СНТ | 6 сот. | 340 000 | 56 667 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Автомобилист СНТ | 6 сот. | 250 000 | 41 667 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Прибор СНТ | 6 сот. | 179 000 | 29 833 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Автомобилист СНТ | 8 сот. | 250 000 | 31 250 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 20 000 / 25 000 / 65 116 |
| цена объекта | 1 050 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 892 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 154 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 096 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 039 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 923 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -869 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −94 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −49 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Вишенка СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 000 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Автомобилист СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 000 000 | 20 000 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Строитель-2 СНТ | 51,7 м² | 6 сот. | 5 150 000 | 99 613 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Импульс СНТ | 43 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 65 116 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Вертолет-1 СНТ | 45 м² | 5,3 сот. | 1 099 000 | 24 422 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Березка СНТ | 42 м² | 6 сот. | 1 450 000 | 34 524 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Ветерок СТ | 41,6 м² | 6,5 сот. | 990 000 | 23 798 | в продаже 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.2 км | Текстильщик-5 СНТ | 51,5 м² | 7,2 сот. | 1 100 000 | 21 359 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Автомобилист СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 32 500 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.3 км | Дружба СНТ | 45 м² | 7 сот. | 2 000 000 | 44 444 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 28.05.2026 | 1 300 000 | история площадки |
| 24.06.2026 | 1 200 000 (−100 000) | история площадки |
| 11.07.2026 | 1 150 000 (−50 000) | история площадки |
| 18.07.2026 | 1 100 000 (−50 000) | история площадки |
| 30.09.2026 | 1 050 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 050 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дача с земельным участком в садоводческом некоммерческом товариществе Снт Старт-3 сельское поселение Верейское Орехово-Зуевского района. Дом 2-х этажный 6х7 щитовой, общая площадь 50 кв. М. 1-й этаж прихожая, комната большая гостиная. 2-й этаж спальня. Отдельно стоящая летняя кухня. Туалет. Душевая. Коммуникации: центральный летний водопровод подключен и разведен по дому, электричество подключено и разведено по дому. На участке стоит навес с мангалом. Свет круглый год. Участок 7 соток обработан и огорожен. Садоводческое товарищество все в зелени, дорога щебень. Соседи живут. Круглогодичный подъезд. Вокруг лес. Рядом озеро. Хорошее спокойное место для отдыха, с экологически чистым воздухом. Охрана. Документы готовы. Собственность. Убедительная просьба агентам и посредникам не беспокоить.