Горьковское ш., 42 км от МКАД
Феникс СНТ, Богородский гор. округ
Дача 20 м², участок 6 сот.
Цена 1,1 млн ₽, поднимали с 999 тыс.; первая цена 999 тыс. ₽ от 22.06.2026.
Рейтинг 27/100 · уверенность 58 %
Земля ≈212 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,27 млн → дом −173 тыс. ₽, −9 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 20 тыс.–100 тыс. ₽/м², медиана 80 тыс.
Ремонт ≈300 тыс., покупка после торга ≈935 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,54 млн / целевая ≈1,39 млн / пессимист. ≈1,23 млн → от пессимистичной прибыль −1 тыс. ₽, маржа −0 %, ROI −0 %.
Коммуникации: летний водопровод; свет — есть.
До ст. Вохна ≈7,1 км по прямой; до МКАД 42 км, на машине ≈52 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №13176
Рейтинг 27/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 42 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 83 % | 17.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 61 % | 4.3 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 212 188 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 273 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | −173 000 ₽ |
| ₽/м² дома | −8 650 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Родник СНТ | 6,3 сот. | 2 000 000 | 317 460 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Форос СНТ | 6 сот. | 598 000 | 99 667 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Большое Буньково д. | 15 сот. | 4 700 000 | 313 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Большое Буньково д. | 10 сот. | 2 950 000 | 295 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Большое Буньково д. | 32,9 сот. | 7 567 000 | 230 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Большое Буньково д. | 14 сот. | 3 999 000 | 285 643 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Васильки СНТ | 34 сот. | 8 500 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Васильки СНТ | 49 сот. | 11 270 000 | 230 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Грибанино д. | 16 сот. | 3 300 000 | 206 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Большие Дворы пгт | 6 сот. | 598 000 | 99 667 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 20 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 20 000 / 80 000 / 100 000 |
| цена объекта | 1 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 935 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 542 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 465 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 388 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 234 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −0 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −0 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.9 км | Заозерье-280 СНТ | 20 м² | 6 сот. | 1 490 000 | 74 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Дубки СНТ | 20 м² | 6 сот. | 1 750 000 | 87 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Оптимист-2 СНТ | 20 м² | 8 сот. | 1 990 000 | 99 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Калина СНТ | 20 м² | 6 сот. | 400 000 | 20 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Феникс СНТ | 18 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 100 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | 20 м² | 7,8 сот. | 3 500 000 | 175 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.1 км | Шерна СНТ | 20 м² | 8,7 сот. | 1 600 000 | 80 000 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Заозерье СНТ | 21 м² | 6,1 сот. | 1 172 000 | 55 810 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Форос СНТ | 18 м² | 6 сот. | 500 000 | 27 778 | снято (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Солнышко СОНТ | 20 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 90 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 22.06.2026 | 999 000 | история площадки |
| 25.10.2026 | 1 100 000 (+101 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 100 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дача в живописном месте. Дом 2020 года постройки, утеплен. Участок 6 соток, ровной формы, сухой, растут плодовые деревья и кустарники. Есть летний водопровод для полива, проведено электричество. Охраняемое снт, на территории свой клуб, в котором еженедельно проходят мероприятия, свой парк культуры, тренажеры, спортивная площадка. Рядом озера, карьер, продуктовый магазин.