Горьковское ш., 51 км от МКАД
Энтузиаст СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дача 27 м², участок 5 сот., брус.
Цена 1,1 млн ₽; цена не менялась с 01.07.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 58 %
Земля ≈52 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 260 тыс. → дом ≈840 тыс. ₽, 31 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 27 тыс.–83 тыс. ₽/м², медиана 35 тыс.
Ремонт ≈440 тыс., покупка после торга ≈935 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈854 тыс. / целевая ≈769 тыс. / пессимист. ≈683 тыс. → от пессимистичной прибыль −692 тыс. ₽, маржа −101 %, ROI −50 %.
Коммуникации: летний водопровод; газ — баллоны.
До ст. Электрогорск ≈8,3 км по прямой; до МКАД 51 км, на машине ≈1 ч 08 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №13175
Рейтинг 23/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 82 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 70 % | 15 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 52 % | 3.7 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 52 083 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 260 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 840 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 31 111 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Энтузиаст СНТ | 7 сот. | 1 550 000 | 221 429 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Сахарник СНТ | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | снят (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Сахарник СНТ | 7 сот. | 1 350 000 | 192 857 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Голубые Дали СНТ | 6,4 сот. | 290 000 | 45 312 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Нефтяник-10 СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Голубые Дали СНТ | 16 сот. | 950 000 | 59 375 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Голубые Дали СНТ | 12 сот. | 600 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Голубые Дали СНТ | 18 сот. | 2 000 000 | 111 111 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Лада СНТ | 6,6 сот. | 300 000 | 45 455 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Кулиги-3 СНТ | 11,3 сот. | 950 000 | 84 071 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 27 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 440 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 26 667 / 35 000 / 83 333 |
| цена объекта | 1 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 935 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 854 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 811 000 ₽ |
| продажа: целевая | 769 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 683 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -692 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −101 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −50 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.9 км | Радуга-4 СНТ | 28 м² | 6 сот. | 750 000 | 26 786 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Радуга-2 СНТ | 25 м² | 6,5 сот. | 950 000 | 38 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Заря-2 СНТ | 24 м² | 6 сот. | 650 000 | 27 083 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Радуга-4 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 800 000 | 26 667 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Импульс СНТ | 32 м² | 6 сот. | 1 650 000 | 51 562 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Виктория СНТ | 25 м² | 6 сот. | 700 000 | 28 000 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Зеленый дол СНТ | 20 м² | 6 сот. | 640 000 | 32 000 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Дружба СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 50 000 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Рубин СНТ | 30 м² | 6,3 сот. | 1 350 000 | 45 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Аргуновка СНТ | 19,2 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 83 333 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 01.07.2026 | 1 100 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 100 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача (каркасный дом), на закрытой территории Снт Энтузиаст, площадь участка 5 соток. Мобильная связь и интернет хорошо ловит на участке, в любой точке. Остановка автобуса у ворот Снт. Рядом лес для прогулок и в пешей доступности карьер на берегу которого песчаный пляж. На территории земельного участка 2 строения. Основной дом с фундаментом из бетонных блоков, площадь 27м2 (2 изолированные комнаты, 1 проходная и при входе кухня коридор с доступом на мансарду). Второй домик поменьше на кирпичных столбах, имеет небольшую прихожую, 1 комнату и комнату на мансарде. Летний водопровод. Газ в балонах.