Горьковское ш., 70 км от МКАД
Чайка СДТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дача 30 м², участок 6 сот., брус.
Цена 1,15 млн ₽, снижали с 1,4 млн; первая цена 1,3 млн ₽ от 01.03.2026.
Рейтинг 25/100 · уверенность 56 %
Земля ≈73 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 439 тыс. → дом ≈711 тыс. ₽, 24 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км, 23 тыс.–40 тыс. ₽/м², медиана 33 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈978 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈927 тыс. / целевая ≈834 тыс. / пессимист. ≈742 тыс. → от пессимистичной прибыль −836 тыс. ₽, маржа −113 %, ROI −53 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Крутое ≈4,4 км по прямой; до МКАД 70 км, на машине ≈1 ч 28 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №13172
Рейтинг 25/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 20 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 43 % | 9.9 |
| торг | 5 | 100 % | 7.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 82 % | 6.3 |
| участок | 5 | 18 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 73 208 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 439 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 711 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 23 700 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Тополиный пос. | 10,5 сот. | 1 100 000 | 104 762 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Тополиный пос. | 8,5 сот. | 1 100 000 | 129 412 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Яблонька СНТ | 8,1 сот. | 950 000 | 117 284 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Тополиный пос. | 5 сот. | 900 000 | 180 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Березка-2 СДТ | 7,7 сот. | 400 000 | 51 948 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Тополиный пос. | 5,5 сот. | 500 000 | 90 909 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Яблонька СНТ | 6,5 сот. | 400 000 | 61 538 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Яблонька СНТ | 10,4 сот. | 700 000 | 67 308 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Тополиный пос. | 11 сот. | 1 300 000 | 118 182 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Тополиный пос. | 6 сот. | 1 150 000 | 191 667 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 23 000 / 33 333 / 39 583 |
| цена объекта | 1 150 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 977 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 927 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 881 000 ₽ |
| продажа: целевая | 834 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 742 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -835 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −113 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −53 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Карболитовец СДТ | 30 м² | 7,5 сот. | 1 000 000 | 33 333 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Березки СНТ | 30 м² | 7 сот. | 890 000 | 29 667 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Текстильщик-2 СНТ | 24,5 м² | 8 сот. | 850 000 | 34 694 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Орехово-Майское СНТ | 30 м² | 6 сот. | 800 000 | 26 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Вишенка СНТ | 30 м² | 6,5 сот. | 690 000 | 23 000 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Отдых СНТ | 36 м² | 8 сот. | 1 350 000 | 37 500 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Ротор СНТ | 34 м² | 6,4 сот. | 1 800 000 | 52 941 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Дубравушка СНТ | 24 м² | 6 сот. | 950 000 | 39 583 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Вишенка СНТ | 36 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 33 333 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 01.03.2026 | 1 300 000 | история площадки |
| 16.05.2026 | 1 400 000 (+100 000) | история площадки |
| 20.10.2026 | 1 150 000 (−250 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 150 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам земельный участок с щитовым домом. Небольшой торг. Межевание готово.