Горьковское ш., 52 км от МКАД
Кулиги-3 СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дача 25 м², участок 6 сот., брус.
Цена 1,2 млн ₽; цена не менялась с 04.11.2026.
Рейтинг 21/100 · уверенность 60 %
Земля ≈52 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 312 тыс. → дом ≈888 тыс. ₽, 36 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 27 тыс.–75 тыс. ₽/м², медиана 32 тыс.
Ремонт ≈400 тыс., покупка после торга ≈1,02 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈771 тыс. / целевая ≈694 тыс. / пессимист. ≈617 тыс. → от пессимистичной прибыль −803 тыс. ₽, маржа −130 %, ROI −56 %.
Коммуникации: летний водопровод; в описании: скважина.
До ст. Электрогорск ≈8,4 км по прямой; до МКАД 52 км, на машине ≈1 ч 12 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №13169
Рейтинг 21/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 52 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 69 % | 14.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 51 % | 3.6 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 52 083 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 312 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 888 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 35 520 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Лада СНТ | 6,6 сот. | 300 000 | 45 455 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Кулиги-3 СНТ | 11,3 сот. | 950 000 | 84 071 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Кулиги-3 СНТ | 6,2 сот. | 1 270 000 | 204 839 | снят (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Голубые Дали СНТ | 6,4 сот. | 290 000 | 45 312 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Голубые Дали СНТ | 16 сот. | 950 000 | 59 375 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Голубые Дали СНТ | 12 сот. | 600 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Голубые Дали СНТ | 18 сот. | 2 000 000 | 111 111 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Нефтяник-10 СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Сахарник СНТ | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | снят (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Энтузиаст СНТ | 7 сот. | 1 550 000 | 221 429 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 25 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 26 667 / 32 000 / 75 000 |
| цена объекта | 1 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 020 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 771 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 732 000 ₽ |
| продажа: целевая | 694 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 617 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -803 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −130 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −56 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.7 км | Чайка-2 СНТ | 25 м² | 8 сот. | 2 500 000 | 100 000 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Энтузиаст СНТ | 27 м² | 5 сот. | 1 100 000 | 40 741 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Радуга-2 СНТ | 25 м² | 6,5 сот. | 950 000 | 38 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Заря-2 СНТ | 24 м² | 6 сот. | 650 000 | 27 083 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Виктория СНТ | 25 м² | 6 сот. | 700 000 | 28 000 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Фрязево СНТ | 25 м² | 8 сот. | 1 500 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 28.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Радуга-4 СНТ | 28 м² | 6 сот. | 750 000 | 26 786 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Зеленый дол СНТ | 20 м² | 6 сот. | 640 000 | 32 000 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Радуга-4 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 800 000 | 26 667 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Брянцево Поле СНТ | 20 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 75 000 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.11.2026 | 1 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 08.11.2026 18:00 | новый объект | — → 1 200 000 |
Описание
Арт. 147079947 Недорогой дачный участок с домом в живописном районе Подмосковья. Участок. 6 соток. Прямоугольный. Правильной формы. Зарегистрирован с определением границ. По всему периметру огорожен металлическим забором. На территории участка оборудовано место для стоянки автомобиля. Сухой. Приподнят. В период дождей и весеннего половодья не затапливается. Хорошо обработан. Земля плодородная. Посажено много садовых деревьев и кустарников. Летний водопровод. Скважина. Из построек на участке: летний дом, летняя кухня, туалет, хоз. Блок. Дом. Одноэтажный. Каркасно-щитовой. Зарегистрирован как жилое строение. Крыша покрыта металлопрофильным листом. Фундамент бетонные блоки. В доме: крыльцо, прихожая, две комнаты. В дом заведено электричество (10 квт). Обогревается электрическими конвекторами. Инфраструктура. Снт Кулиги-3 имеет очень выгодное месторасположение. Вокруг красивые грибные леса, озера для купания и рыбной ловли. До автобусной остановки 15 мин пешком. Чистый воздух. Тишина. Идеальный вариант для комфортного дачного отдыха. Круглосуточная охрана. Автоматический шлагбаум. Дороги чистят регулярно. Один собственник. Без долгов и обременений. Подходит под ипотеку.