Горьковское ш., 70 км от МКАД
Содружество СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дача 40 м², участок 8 сот.
Цена 1,25 млн ₽, снижали с 1,3 млн; цена не менялась с 05.04.2026.
Рейтинг 28/100 · уверенность 56 %
Земля ≈69 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 549 тыс. → дом ≈701 тыс. ₽, 18 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 25 тыс.–49 тыс. ₽/м², медиана 39 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈1,06 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,51 млн / целевая ≈1,36 млн / пессимист. ≈1,21 млн → от пессимистичной прибыль −652 тыс. ₽, маржа −54 %, ROI −35 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Крутое ≈3 км по прямой; до МКАД 70 км, на машине ≈1 ч 26 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №13167
Рейтинг 28/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 11 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 43 % | 8.3 |
| торг | 5 | 26 % | 1.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 92 % | 6 |
| участок | 5 | 36 % | 2.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 64 % | 10 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 68 587 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 549 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 701 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 17 525 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Текстильщик-2 СНТ | 14 сот. | 800 000 | 57 143 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Содружество СНТ | 9,2 сот. | 550 000 | 59 783 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Содружество СНТ | 6 сот. | 2 500 000 | 416 667 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Текстильщик-2 СНТ | 12 сот. | 1 500 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Текстильщик-2 СНТ | 6 сот. | 570 000 | 95 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Текстильщик-2 СНТ | 5,1 сот. | 850 000 | 166 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Карболитовец СДТ | 6 сот. | 1 188 008 | 198 001 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Содружество СНТ | 12 сот. | 700 000 | 58 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Тополиный пос. | 6 сот. | 1 150 000 | 191 667 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Клондайк СДТ | 6,7 сот. | 730 000 | 108 955 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 000 / 38 750 / 48 571 |
| цена объекта | 1 250 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 062 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 512 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 436 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 361 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 210 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -652 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −54 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −35 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.1 км | Текстильщик-4 СНТ | 40 м² | 10 сот. | 1 550 000 | 38 750 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Тополиный пос. | 38 м² | 12 сот. | 1 500 000 | 39 474 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Орловка пос. | 40 м² | 8 сот. | 999 000 | 24 975 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Дубравушка СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 550 000 | 38 750 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Отдых СНТ | 39,9 м² | 8 сот. | 1 590 000 | 39 850 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Автомобилист СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 32 500 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Окраина СНТ | 45 м² | 11,7 сот. | 2 600 000 | 57 778 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Чайка СДТ | 35 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 48 571 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Чайка СДТ | 45 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 33 333 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Вишенка СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 000 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.04.2026 | 1 250 000 | история площадки |
| 30.05.2026 | 1 300 000 (+50 000) | история площадки |
| 09.07.2026 | 1 250 000 (−50 000) | история площадки |
| 03.08.2026 | 1 200 000 (−50 000) | история площадки |
| 20.10.2026 | 1 250 000 (+50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 250 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дачу на Снт Текстильщик 2. Участок площадью 8 соток, ровный и сухой. Хороший забор, калитка и ворота для въезда автомобиля. Хозблок для хранения инвентаря. Хорошие соседи. За участком находится лес. Свет к домику подведён, вода на участке. Документы все готовы, межевание сделано. Возможен торг.