Горьковское ш., 69 км от МКАД
Текстильщик-4 СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дача 24 м², участок 6 сот., панель.
Цена 1,3 млн ₽, снижали с 1,5 млн; первая цена 1,5 млн ₽ от 20.04.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 58 %
Земля ≈138 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 830 тыс. → дом ≈470 тыс. ₽, 20 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 15 тыс.–89 тыс. ₽/м², медиана 51 тыс.
Ремонт ≈480 тыс., покупка после торга ≈1,1 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,2 млн / целевая ≈1,08 млн / пессимист. ≈958 тыс. → от пессимистичной прибыль −627 тыс. ₽, маржа −65 %, ROI −40 %.
Коммуникации: в описании: колодец, нет септика (туалет на улице).
До ст. Крутое ≈3 км по прямой; до МКАД 69 км, на машине ≈1 ч 26 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №13164
Рейтинг 24/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 53 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 44 % | 9.5 |
| торг | 5 | 89 % | 6.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 92 % | 6.6 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 138 301 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 830 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 470 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 19 583 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Текстильщик-4 СНТ | 13 сот. | 3 250 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Текстильщик-4 СНТ | 7 сот. | 850 000 | 121 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Текстильщик-4 СНТ | 8,8 сот. | 1 650 000 | 187 500 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Карболитовец СДТ | 5,2 сот. | 670 000 | 128 846 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Текстильщик-4 СНТ | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | 10 сот. | 1 700 000 | 170 000 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | Будьково д. | 10 сот. | 2 499 000 | 249 900 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Карболитовец СДТ | 8,2 сот. | 1 600 000 | 195 122 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Будьково д. | 12 сот. | 2 500 000 | 208 333 | снят (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Текстильщик-2 СНТ | 5,1 сот. | 850 000 | 166 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 24 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 480 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 15 200 / 51 042 / 88 889 |
| цена объекта | 1 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 105 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 197 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 137 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 077 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 958 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -627 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −65 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −40 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.5 км | Текстильщик-1 СНТ | 30 м² | 6,5 сот. | 1 000 000 | 33 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Отдых СНТ | 24 м² | 8 сот. | 1 350 000 | 56 250 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Восход СНТ | 24 м² | 7,5 сот. | 1 100 000 | 45 833 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Ландыш СНТ | 25 м² | 6 сот. | 420 000 | 16 800 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Окраина СНТ | 30 м² | 9 сот. | 2 650 000 | 88 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.9 км | Природа-4 СТ | 24 м² | 7 сот. | 1 100 000 | 45 833 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | 30 м² | 8 сот. | 2 500 000 | 83 333 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 12.2 км | Фарфорист СНТ | 21,2 м² | 6,5 сот. | 1 355 000 | 63 915 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.6 км | Понорье СНТ | 25 м² | 8 сот. | 380 000 | 15 200 | снято (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Дружба СНТ | 18 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 88 889 | снято (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.04.2026 | 1 500 000 | история площадки |
| 25.05.2026 | 1 400 000 (−100 000) | история площадки |
| 11.06.2026 | 1 300 000 (−100 000) | история площадки |
| 03.08.2026 | 1 200 000 (−100 000) | история площадки |
| 10.10.2026 | 1 300 000 (+100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 300 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Номер объекта: 554628. В продаже дача, в ближайшем Снт от г. Орехово-Зуево. В 2 минутах пешком от остановки. Снт Карболитовец. Летний домик. Хоз. Блок. Уличный туалет. Электричество подключено. Межевание готово. Имеется колодец. Удобное местоположение: В 5 мин. Езды находятся все необходимые объекты инфраструктуры: магазины, школы, детские сады, от дачи до остановка общественного транспорта- 3 мин. Пешком. Объект 554628.