Горьковское ш., 26 км от МКАД
Рассвет СНТ, Электросталь гор. округ
Дача 50 м², участок 10 сот., щитовой.
Цена 1,5 млн ₽, поднимали с 1,45 млн; первая цена 1,45 млн ₽ от 11.01.2026.
Рейтинг 40/100 · уверенность 55 %
Земля ≈89 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 888 тыс. → дом ≈612 тыс. ₽, 12 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 19 тыс.–56 тыс. ₽/м², медиана 24 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,26 млн / целевая ≈1,14 млн / пессимист. ≈1,01 млн → от пессимистичной прибыль −1,16 млн ₽, маржа −115 %, ROI −54 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: колодец; отопление — печь; свет — есть.
До ст. Лесная ≈3,6 км по прямой; до МКАД 26 км, на машине ≈50 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №13163
Рейтинг 40/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 117 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 88 % | 5.3 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 79 % | 11.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 88 769 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 888 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 612 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 12 240 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Рассвет СНТ | 14 сот. | 1 000 000 | 71 429 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Новая Березка-2 СТ | 8 сот. | 550 000 | 68 750 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Горелый Лес СНТ | 10 сот. | 250 000 | 25 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Камышок СНТ | 6,8 сот. | 1 800 000 | 264 706 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Горелый Лес СНТ | 7 сот. | 1 850 000 | 264 286 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Горелый Лес СНТ | 17 сот. | 3 600 000 | 211 765 | снят (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Горелый Лес СНТ | 7 сот. | 1 500 000 | 214 286 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Горелый Лес СНТ | 7,3 сот. | 1 800 000 | 246 575 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Горелый Лес СНТ | 7,6 сот. | 1 070 000 | 140 789 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | 16 сот. | 4 000 000 | 250 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 19 048 / 24 490 / 55 556 |
| цена объекта | 1 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 275 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 264 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 201 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 138 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 011 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 164 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −115 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −54 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6 км | Березка-2 СНТ (им. Воровского пос.) | 49 м² | 6,2 сот. | 1 200 000 | 24 490 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Березка СНТ | 45 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 55 556 | снято (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Строитель СНТ | 63 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 19 048 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.01.2026 | 1 450 000 | история площадки |
| 04.05.2026 | 1 400 000 (−50 000) | история площадки |
| 25.09.2026 | 1 300 000 (−100 000) | история площадки |
| 09.11.2026 | 1 500 000 (+200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 09.11.2026 19:20 | смена цены | 1 300 000 → 1 500 000 |
Описание
Продаётся дачный участок. Город Электросталь, Снт 'Рассвет'. Электричество есть, новые проводки, печь, колодец, плита, вся мебель остается. Плодовые деревья, кусты, многолетние цветы есть. Приватизирован участок 6 соток, всего 10 соток. Один собственник. Дом не оформлен. Некоторые соседи живут круглодично. Рядом соседи, спокойные, коммуникабельные. Участок сухой, поднят. Линии есть, но не действующие. Дом летний, не утепленный, щитовой. Магазины рядом как в пешей доступности летом( садовый) так и неподалеку на машине и город рядом в 10 минутах. Дороги новые, хорошие, охраняемая территория, вход только по пропуску. Все документы готовы к быстрой сделке. Отличное место отдохнуть на природе вдали от городской суеты. Как доехать покажет навигатор. Частые вопросы- приватизация, обмен, рассрочка нет. Договаривайтесь, приезжайте, смотрите.