Горьковское ш., 70 км от МКАД
Отдых СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дача 24 м², участок 8 сот.
Цена 1,35 млн ₽, поднимали с 1,1 млн; первая цена 1,1 млн ₽ от 31.12.2025.
Рейтинг 21/100 · уверенность 55 %
Земля ≈132 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 1,05 млн → дом ≈297 тыс. ₽, 12 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 17 тыс.–83 тыс. ₽/м², медиана 39 тыс.
Ремонт ≈380 тыс., покупка после торга ≈1,15 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈914 тыс. / целевая ≈823 тыс. / пессимист. ≈731 тыс. → от пессимистичной прибыль −796 тыс. ₽, маржа −109 %, ROI −52 %.
Коммуникации: в описании: скважина, нет септика (туалет на улице).
До ст. Войново ≈1,5 км по прямой; до МКАД 70 км, на машине ≈1 ч 35 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №13160
Рейтинг 21/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 33 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 43 % | 9.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 36 % | 2.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 131 591 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 053 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 297 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 12 375 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Озерецкий пос. | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Озерецкий пос. | 5,6 сот. | 550 000 | 98 214 | снят (цена объявления) 02.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Мечта СНТ | 5 сот. | 650 000 | 130 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Экология СДТ | 6,2 сот. | 1 450 000 | 233 871 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Мечта СНТ | 5,5 сот. | 750 000 | 136 364 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Войново-Гора д. | 11,2 сот. | 3 800 000 | 339 286 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Войново-Гора д. | 5 сот. | 3 000 000 | 600 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Войново-Гора д. | 5 сот. | 1 800 000 | 360 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Войново-Гора д. | 8 сот. | 3 800 000 | 475 000 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | 10 сот. | 1 700 000 | 170 000 | в продаже 09.11.2026 | сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 24 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 380 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 16 800 / 39 000 / 82 609 |
| цена объекта | 1 350 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 147 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 914 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 868 000 ₽ |
| продажа: целевая | 823 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 731 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -796 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −109 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −52 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.3 км | Дубравушка СНТ | 24 м² | 6 сот. | 950 000 | 39 583 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Восход СНТ | 24 м² | 7,5 сот. | 1 100 000 | 45 833 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Текстильщик-2 СНТ | 24,5 м² | 8 сот. | 850 000 | 34 694 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Карболитовец СДТ | 23 м² | 4,6 сот. | 1 900 000 | 82 609 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Текстильщик-4 СНТ | 26 м² | 10 сот. | 950 000 | 36 538 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Экология СДТ | 20 м² | 6 сот. | 1 400 000 | 70 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.7 км | Отдых СНТ | 24,9 м² | 9 сот. | 2 700 000 | 108 434 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11 км | Ландыш СНТ | 25 м² | 6 сот. | 420 000 | 16 800 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Текстильщик-3 СНТ | 20 м² | 8 сот. | 500 000 | 25 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Тополиный пос. | 20 м² | 8 сот. | 780 000 | 39 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 31.12.2025 | 1 100 000 | история площадки |
| 16.03.2026 | 1 350 000 (+250 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 350 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дачный участок с домом. Участок расположен в тихом, красивом месте, Снт Отдых. До ж/д станции Войново 20 минут пешком. Рядом поселок Озерецкий, где есть магазин, школа, детский сад, автобусная остановка. Участок ровный, высокий. На участке есть дом, летний душ, туалет уличный, хоз. Постройки, мангал, беседка. Скважина на участке, вода разведена по всему периметру и заведена в дом. Свет по границе, межевания есть.