Горьковское ш., 79 км от МКАД
Березка СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дача 42 м², участок 6 сот.
Цена 1,45 млн ₽, снижали с 1,65 млн; первая цена 1,65 млн ₽ от 25.07.2026.
Рейтинг 19/100 · уверенность 59 %
Земля ≈32 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 191 тыс. → дом ≈1,26 млн ₽, 30 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 21 тыс.–33 тыс. ₽/м², медиана 25 тыс.
Ремонт ≈740 тыс., покупка после торга ≈1,23 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,06 млн / целевая ≈955 тыс. / пессимист. ≈849 тыс. → от пессимистичной прибыль −1,12 млн ₽, маржа −132 %, ROI −57 %.
Коммуникации: в описании: септик (по описанию).
До ст. Войново ≈11,1 км по прямой; до МКАД 79 км, на машине ≈1 ч 39 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №13154
Рейтинг 19/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 15 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 30 % | 5.5 |
| торг | 5 | 81 % | 4.9 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 30 % | 1.8 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 29 % | 4.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 31 771 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 191 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 259 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 29 976 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Ландыш СНТ | 12 сот. | 500 000 | 41 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Автомобилист СНТ | 6 сот. | 250 000 | 41 667 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Дружба СНТ | 6 сот. | 290 000 | 48 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Орехово-Майское СНТ | 6 сот. | 230 000 | 38 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Автомобилист СНТ | 8 сот. | 250 000 | 31 250 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Прибор СНТ | 6 сот. | 179 000 | 29 833 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Восток СНТ | 18 сот. | 600 000 | 33 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Ветерок СТ | 6 сот. | 406 000 | 67 667 | снят (цена объявления) 20.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Строитель-2 СНТ | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Строитель-2 СНТ | 6 сот. | 145 000 | 24 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 42 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 740 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 21 429 / 24 975 / 33 333 |
| цена объекта | 1 450 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 232 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 061 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 008 000 ₽ |
| продажа: целевая | 955 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 849 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 123 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −132 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −57 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Ветерок СТ | 41,6 м² | 6,5 сот. | 990 000 | 23 798 | в продаже 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Импульс СНТ | 43 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 65 116 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Вертолет-1 СНТ | 42 м² | 5 сот. | 900 000 | 21 429 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Вишенка СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 000 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Автомобилист СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 32 500 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Вертолет-1 СНТ | 45 м² | 5,3 сот. | 1 099 000 | 24 422 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Вишенка СНТ | 36 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 33 333 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Прибор СНТ | 48 м² | 6 сот. | 1 090 000 | 22 708 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Орловка пос. | 40 м² | 8 сот. | 999 000 | 24 975 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Энергопром СНТ | 35 м² | 6 сот. | 1 100 000 | 31 429 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.07.2026 | 1 650 000 | история площадки |
| 11.09.2026 | 1 600 000 (−50 000) | история площадки |
| 20.10.2026 | 1 500 000 (−100 000) | история площадки |
| 04.11.2026 | 1 450 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 450 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаже уютнaя дача для oтдыxа и души в Сhт Берёзка, 540, Орехово-Зуевский г. О. ID:139298740. Агент: Михаил. О даче: площадь: 42 кв. М, двухэтажная. Состояние: косметический ремонт. Участок 6 соток, ровный и сухой(плодовые насаждения и деревья). Санузел уличный. Жби-септик. Хоз. Блок. Сезонный водопровод. Дороги: асфальтировaны, в Снт круглогодичная охрана можно не переживать за безопасность. Юридическое составляющее: 1 взрослый собственник. Без долгов и обременений. Документы полностью готовы к продаже. Просмотр по предварительной записи. С уважением, Компания Самолет Плюс!