Горьковское ш., 56 км от МКАД
Виктория СНТ, Электрогорск гор. округ
Дача 80 м², участок 8,2 сот., бревно.
Цена 1,5 млн ₽, снижали с 2,7 млн; первая цена 2,7 млн ₽ от 31.03.2025.
Рейтинг 42/100 · уверенность 62 %
Земля ≈116 тыс. ₽/сот. × 8,2 сот. = 952 тыс. → дом ≈548 тыс. ₽, 7 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 23 тыс.–68 тыс. ₽/м², медиана 36 тыс.
Ремонт ≈1,6 млн, покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,87 млн / целевая ≈2,59 млн / пессимист. ≈2,3 млн → от пессимистичной прибыль −576 тыс. ₽, маржа −25 %, ROI −20 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Электрогорск ≈2,7 км по прямой; до МКАД 56 км, на машине ≈1 ч 14 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №13149
Рейтинг 42/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 36 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 63 % | 12.2 |
| торг | 5 | 100 % | 6.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 95 % | 6.1 |
| участок | 5 | 38 % | 2.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 95 % | 14.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 116 116 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 952 000 ₽ (8,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 548 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 6 850 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Виктория СНТ | 8,4 сот. | 750 000 | 89 286 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Виктория СНТ | 6,8 сот. | 675 000 | 99 265 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Зеленый дол СНТ | 6 сот. | 2 200 000 | 366 667 | снят (цена объявления) 20.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Зеленый дол СНТ | 9,3 сот. | 1 900 000 | 204 301 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Орион СНТ | 6 сот. | 2 500 000 | 416 667 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Брянцево Поле СНТ | 6 сот. | 1 050 000 | 175 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Белый Мох-2 СНТ | 6 сот. | 1 050 000 | 175 000 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | 24 сот. | 1 900 000 | 79 167 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.9 км | Вишенка СНТ | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | 12 сот. | 3 300 000 | 275 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 23 412 / 35 792 / 68 254 |
| цена объекта | 1 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 275 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 874 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 730 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 587 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 299 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -576 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −25 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −20 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.7 км | Белый Мох-1 СНТ | 80 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 27 500 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Белый Мох-1 СНТ | 80 м² | 9 сот. | 2 800 000 | 35 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Морозко СНТ | 85 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 23 529 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Рябинушка СНТ | 85 м² | 8 сот. | 1 990 000 | 23 412 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Карат СНТ | 78 м² | 8 сот. | 3 150 000 | 40 385 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Фрунзенец СНТ | 80 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Автомобилист СНТ | 82 м² | 8,5 сот. | 3 000 000 | 36 585 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Зеленый СТ | 63 м² | 6 сот. | 4 300 000 | 68 254 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Орбита СНТ | 82 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 54 878 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Луговина СНТ | 80 м² | 5 сот. | 2 950 000 | 36 875 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 31.03.2025 | 2 700 000 | история площадки |
| 02.05.2025 | 2 200 000 (−500 000) | история площадки |
| 05.10.2025 | 2 000 000 (−200 000) | история площадки |
| 13.03.2026 | 1 990 000 (−10 000) | история площадки |
| 20.04.2026 | 1 500 000 (−490 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается участок с домом в Снт "Виктория" Очень удобный подъезд асфальтированная дорога, ограниченный проезд на территорию, участок граничит с лесом. По границе участка проходит водоотводная канава. Цокольный этаж выполнен во всю площадь дома в виде гаража. Дом 2 этажный с мансардной крышей. Реальным покупателям скидка. Дополнительная информация по тел. Земельный участок, дача, участок.