Горьковское ш., 38 км от МКАД
Субботино д., Павлово-Посадский гор. округ
Дача 50 м², участок 5,7 сот., бревно.
Цена 1,55 млн ₽; цена не менялась с 10.10.2026.
Рейтинг 32/100 · уверенность 61 %
Земля ≈125 тыс. ₽/сот. × 5,7 сот. = 712 тыс. → дом ≈838 тыс. ₽, 17 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 22 тыс.–51 тыс. ₽/м², медиана 37 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈1,32 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,86 млн / целевая ≈1,67 млн / пессимист. ≈1,49 млн → от пессимистичной прибыль −832 тыс. ₽, маржа −56 %, ROI −36 %.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Казанское ≈4,8 км по прямой; до МКАД 38 км, на машине ≈50 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №13147
Рейтинг 32/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 21 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 89 % | 16.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 78 % | 4.8 |
| участок | 5 | 15 % | 0.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 66 % | 9.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 124 904 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 712 000 ₽ (5,7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 838 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 16 760 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Субботино д. | 5,5 сот. | 1 550 000 | 281 818 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Рассвет СНТ | 5,2 сот. | 798 000 | 153 462 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Субботино д. | 5,4 сот. | 850 000 | 157 407 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Дубки СНТ | 6 сот. | 1 090 000 | 181 667 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Рассвет СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Мечта СНТ | 7 сот. | 2 500 000 | 357 143 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Субботино д. | 6,7 сот. | 1 650 000 | 246 269 | снят (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Искра СНТ | 8 сот. | 300 000 | 37 500 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Субботино д. | 5,5 сот. | 1 000 000 | 181 818 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Субботино д. | 5,2 сот. | 600 000 | 115 385 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 22 000 / 37 019 / 51 000 |
| цена объекта | 1 550 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 317 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 857 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 764 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 671 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 486 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -831 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −56 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −36 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Дубки СНТ | 50 м² | 8 сот. | 350 000 | 7 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Субботинские Дачи КП | 50 м² | 6 сот. | 2 550 000 | 51 000 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Керамист СНТ | 50 м² | 5,5 сот. | 1 650 000 | 33 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | 52 м² | 5,8 сот. | 1 999 999 | 38 462 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.4 км | Труд СНТ | 47,3 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 46 512 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | 50 м² | 7 сот. | 1 100 000 | 22 000 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | Субботино д. | 60 м² | 5,5 сот. | 1 700 000 | 28 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | 50 м² | 5 сот. | 3 000 000 | 60 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.5 км | Энергия-86 СНТ | 52 м² | 6 сот. | 1 900 000 | 36 538 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Восточное СНТ | 48 м² | 5 сот. | 1 800 000 | 37 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.10.2026 | 1 550 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 550 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 145915195 Продаётся недостроенный дом (только сруб) для тех, кто хочет построить жильё под себя, без переплат за чужой ремонт. Характеристики: - Дом: 2 этажа, рубленое бревно. Установлена надёжная металлопрофильная крыша. Требует внутренней и внешней отделки. - Участок: ровный, сухой, ухоженный. - Подъездные пути: асфальтированная дорога до самого участка. - Коммуникации: колодец 6 колец, вода круглый год. - Постройки: утеплённый металлический хозблок. - Бонус: взрослый сад (фруктовые деревья и ягодные кусты). Урожай в первый же год! Отличное место для дачи или постоянного проживания. Все основные вложения в коробку и крышу уже сделаны. Остаётся самая творческая часть создать дом своей мечты. Звоните, отвечу на все вопросы!