Горьковское ш., 46 км от МКАД
Ветеран СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дача 150 м², участок 12 сот., брус.
Цена 1,65 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 16.07.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 46/100 · уверенность 52 %
Земля ≈128 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 1,53 млн → дом ≈118 тыс. ₽, 787 ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 36 тыс.–51 тыс. ₽/м², медиана 41 тыс.
Ремонт ≈3 млн, покупка после торга ≈1,4 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,35 млн / целевая ≈4,82 млн / пессимист. ≈4,28 млн → от пессимистичной прибыль −122 тыс. ₽, маржа −3 %, ROI −3 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Ковригино ≈5,9 км по прямой; до МКАД 46 км, на машине ≈59 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №13140
Рейтинг 46/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 25 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 77 % | 15 |
| торг | 5 | 100 % | 6.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 70 % | 4.5 |
| участок | 5 | 73 % | 4.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 15.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 127 678 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 532 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 118 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 787 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Природа-4 СТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 08.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Ветеран СНТ | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Природа-3 СТ | 6,5 сот. | 2 000 000 | 307 692 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Заозерье СНТ | 6 сот. | 1 248 856 | 208 143 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Заозерье-280 СНТ | 7 сот. | 2 000 000 | 285 714 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Заозерье д. | 21 сот. | 3 900 000 | 185 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Кузнецы д. | 7,3 сот. | 1 650 000 | 226 027 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Кузнецы д. | 10,3 сот. | 2 750 000 | 266 990 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Заозерье д. | 6 сот. | 580 000 | 96 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Заозерье д. | 20 сот. | 4 800 000 | 240 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 150 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 3 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 35 714 / 40 891 / 50 917 |
| цена объекта | 1 650 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 402 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 350 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 082 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 815 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 280 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -122 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −3 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −3 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.1 км | Сосновка СНТ | 140 м² | 7 сот. | 5 000 000 | 35 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Феникс СНТ | 110 м² | 11 сот. | 4 498 000 | 40 891 | снято (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Золотые пески СНТ | 109 м² | 8 сот. | 5 550 000 | 50 917 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Дубки СНТ | 120 м² | 11 сот. | 2 500 000 | 20 833 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Виктория-2 СНТ | 130 м² | 12 сот. | 11 500 000 | 88 462 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.07.2026 | 2 500 000 | история площадки |
| 25.07.2026 | 2 300 000 (−200 000) | история площадки |
| 15.08.2026 | 2 150 000 (−150 000) | история площадки |
| 15.09.2026 | 1 950 000 (−200 000) | история площадки |
| 25.10.2026 | 1 650 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 650 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается недостроенный дом (дом не оформлен, и требует достройки)с участком 12 соток, построен в 2010 году, 10 на 10, 2 этаже из бруса 150 на 150, находится в Снт " Природа -4". Участок не ухожен, заросший. Снт находится в красивом месте, в шаговой доступности имеется очень красивое озеро, продуктовые супермаркеты, аптека, школа, детский сад, автобусная остановка. 50:17:0020115:465 кадастровый номер участка. Ждём Ваших откликов и предложений! Торг!