Новорязанское ш., 63 км от МКАД
Катунино д., Воскресенск гор. округ
Дача 20 м², участок 6,3 сот.
Цена 750 тыс. ₽, снижали с 800 тыс.; первая цена 800 тыс. ₽ от 28.05.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 55 %
Земля ≈79 тыс. ₽/сот. × 6,3 сот. = 496 тыс. → дом ≈254 тыс. ₽, 13 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 25 тыс.–70 тыс. ₽/м², медиана 41 тыс.
Ремонт ≈400 тыс., покупка после торга ≈638 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈823 тыс. / целевая ≈741 тыс. / пессимист. ≈658 тыс. → от пессимистичной прибыль −380 тыс. ₽, маржа −58 %, ROI −37 %.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Ратмирово ≈2,7 км по прямой; до МКАД 63 км, на машине ≈1 ч 18 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1314
Рейтинг 23/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 40 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 53 % | 11.3 |
| торг | 5 | 42 % | 3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 95 % | 6.8 |
| участок | 5 | 21 % | 1.5 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 78 746 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 496 000 ₽ (6,3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 254 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 12 700 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Катунино д. | 6 сот. | 499 000 | 83 167 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Катунино д. | 9,2 сот. | 499 000 | 54 239 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Ратчино д. | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Катунино СНТ | 6,1 сот. | 550 000 | 90 164 | снят (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Ратчино д. | 10 сот. | 7 500 000 | 750 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Ратчино д. | 13,5 сот. | 1 250 000 | 92 593 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Ратчино д. | 11 сот. | 850 000 | 77 273 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Ратчино д. | 8 сот. | 3 593 000 | 449 125 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Химик-5А СНТ | 11 сот. | 750 000 | 68 182 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Химик-5А СНТ | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 20 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 000 / 40 834 / 70 000 |
| цена объекта | 750 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 637 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 823 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 782 000 ₽ |
| продажа: целевая | 741 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 658 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -379 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −58 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −37 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.2 км | 20 м² | 5 сот. | 750 000 | 37 500 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.5 км | Городище КП | 20 м² | 7,7 сот. | 1 050 000 | 52 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | 20 м² | 6 сот. | 1 400 000 | 70 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.4 км | Союз СНТ | 20 м² | 6 сот. | 900 000 | 45 000 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11 км | Строитель-2 ТСН СНТ | 20 м² | 5,3 сот. | 625 000 | 31 250 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11 км | Строитель-2 ТСН СНТ | 20 м² | 6 сот. | 600 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Гранит СНТ | 20,4 м² | 6,7 сот. | 850 000 | 41 667 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.3 км | Новоселки СНТ | 20 м² | 6 сот. | 800 000 | 40 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Побережье СНТ | 18 м² | 5,8 сот. | 1 150 000 | 63 889 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.6 км | Химик-3А СТСН | 20 м² | 6 сот. | 500 000 | 25 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 28.05.2026 | 800 000 | история площадки |
| 14.07.2026 | 750 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 750 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Мечтаете о тишине и свежем воздухе, но не хотите терять связь с городом? Это предложение идеальный баланс между природой и цивилизацией! Главные преимущества. Статус дома: Объект зарегистрирован как жилой. Вы можете официально прописаться, что делает его полноценным местом для постоянного проживания. Участок: Угловой и идеально ровный. Здесь легко планировать зону отдыха, огород или зону барбекю. Природа и комфорт: На участке есть колодец с чистой водой и плодовые деревья ваш собственный сад. Идеально для семей с детьми. Всё необходимое находится в шаговой доступности: Детский сад и школа рядом. Автобусная остановка совсем близко. Магазины 5 минут на авто или 15 минут неспешной прогулки пешком. Транспортная доступность. До города всего 15 минут на машине. Удобная развязка и развитая инфраструктура. Рядом озеро. Арт. 134941543.