Горьковское ш., 30 км от МКАД
Ногинск г., Богородский гор. округ
Дача 45 м², участок 5 сот., брус.
Цена 1,7 млн ₽, снижали с 2 млн; первая цена 2 млн ₽ от 11.03.2026.
Рейтинг 37/100 · уверенность 62 %
Земля рядом ≈462 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,4 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 31 тыс.–78 тыс. ₽/м², медиана 53 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈1,45 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,37 млн / целевая ≈2,14 млн / пессимист. ≈1,9 млн → от пессимистичной прибыль −447 тыс. ₽, маржа −24 %, ROI −19 %.
Коммуникации: колодец; свет — есть.
До ст. Ногинск ≈3,2 км по прямой; до МКАД 30 км, на машине ≈37 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №13138
Рейтинг 37/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 48 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 21.4 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 91 % | 6.5 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 462 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,4 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 2 312 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Клюшниково д. | 15 сот. | 7 500 000 | 500 000 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Клюшниково д. | 30 сот. | 9 500 000 | 316 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Клюшниково д. | 6 сот. | 3 200 000 | 533 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Клюшниково д. | 10 сот. | 5 000 000 | 500 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Клюшниково д. | 8 сот. | 3 600 000 | 450 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | 23,7 сот. | 17 000 000 | 717 300 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | Клюшниково д. | 7,5 сот. | 3 750 000 | 500 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | 50 сот. | 14 000 000 | 280 000 | снят (цена объявления) 22.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | Клюшниково д. | 6 сот. | 3 000 000 | 500 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Клюшниково д. | 8 сот. | 4 250 000 | 531 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 250 / 53 156 / 77 778 |
| цена объекта | 1 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 445 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 373 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 254 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 136 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 898 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -447 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −24 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −19 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.1 км | Ракета СНТ | 45 м² | 6,6 сот. | 1 650 000 | 36 667 | снято (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Весна СНТ | 43 м² | 5,7 сот. | 1 600 000 | 37 209 | снято (цена объявления) 17.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | 45 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 55 556 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.2 км | Астра СНТ | 48 м² | 5,7 сот. | 2 900 000 | 60 417 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Калинка СНТ | 44,3 м² | 4,6 сот. | 2 600 000 | 58 691 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Ромашка СНТ | 45 м² | 5,5 сот. | 3 500 000 | 77 778 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Теремок СНТ | 46,3 м² | 6,1 сот. | 2 350 000 | 50 756 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | 48 м² | 4,7 сот. | 1 500 000 | 31 250 | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.5 км | Восточное СНТ | 48 м² | 5 сот. | 1 800 000 | 37 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Астра СНТ | 50 м² | 7,4 сот. | 3 500 000 | 70 000 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.03.2026 | 2 000 000 | история площадки |
| 01.05.2026 | 1 850 000 (−150 000) | история площадки |
| 21.05.2026 | 1 750 000 (−100 000) | история площадки |
| 28.08.2026 | 2 000 000 (+250 000) | история площадки |
| 21.09.2026 | 1 700 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 700 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам отличную дачу, в Красном электрике Снт Березовая роща, много цветов, кусты малины смородины, три яблони, молодой виноград, клубника. В доме чисто уютно есть все необходимое. Электричество, колодец. Душ с водонагревателем. До Снт дорога отличная. Земля в собственности. Установлена тарелка триколор. Весь садовый инвентарь достанеца новому владельцу. Уместен небольшой торг.