Горьковское ш., 38 км от МКАД
Субботино д., Павлово-Посадский гор. округ
Дача 60 м², участок 5,5 сот., бревно.
Цена 1,7 млн ₽, снижали с 1,8 млн; первая цена 1,75 млн ₽ от 23.03.2026.
Рейтинг 33/100 · уверенность 60 %
Земля ≈104 тыс. ₽/сот. × 5,5 сот. = 571 тыс. → дом ≈1,13 млн ₽, 19 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 7 тыс.–60 тыс. ₽/м², медиана 47 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈1,45 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,58 млн / целевая ≈2,32 млн / пессимист. ≈2,06 млн → от пессимистичной прибыль −585 тыс. ₽, маржа −28 %, ROI −22 %.
Коммуникации: в описании: колодец, нет септика (туалет на улице).
До ст. Казанское ≈4,8 км по прямой; до МКАД 38 км, на машине ≈50 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №13136
Рейтинг 33/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 48 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 89 % | 16.2 |
| торг | 5 | 37 % | 2.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 78 % | 4.8 |
| участок | 5 | 14 % | 0.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 61 % | 8.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 103 846 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 571 000 ₽ (5,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 129 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 18 817 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Рассвет СНТ | 5,2 сот. | 798 000 | 153 462 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Дубки СНТ | 6 сот. | 1 090 000 | 181 667 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Рассвет СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Мечта СНТ | 7 сот. | 2 500 000 | 357 143 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Субботино д. | 6,7 сот. | 1 650 000 | 246 269 | снят (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Искра СНТ | 8 сот. | 300 000 | 37 500 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Субботино д. | 5,5 сот. | 1 000 000 | 181 818 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Дубки СНТ | 8 сот. | 500 000 | 62 500 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Субботино д. | 5,2 сот. | 600 000 | 115 385 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Субботино д. | 6 сот. | 900 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 7 000 / 46 750 / 59 829 |
| цена объекта | 1 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 445 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 575 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 446 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 318 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 060 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -585 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −28 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −22 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.4 км | Солнечный СНТ | 60 м² | 7 сот. | 6 990 000 | 116 500 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Южное СНТ | 60 м² | 5,6 сот. | 3 300 000 | 55 000 | снято (цена объявления) 17.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Золотые пески СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 550 000 | 42 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Дубки СНТ | 50 м² | 8 сот. | 350 000 | 7 000 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | 60 м² | 6 сот. | 7 500 000 | 125 000 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.8 км | Калинка СНТ | 58,5 м² | 4,4 сот. | 3 500 000 | 59 829 | снято (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Субботинские Дачи КП | 50 м² | 6 сот. | 2 550 000 | 51 000 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Керамист СНТ | 50 м² | 5,5 сот. | 1 650 000 | 33 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Пушкино-1 СНТ | 60 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 53 333 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | 52 м² | 5,8 сот. | 1 999 999 | 38 462 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.03.2026 | 1 750 000 | история площадки |
| 10.04.2026 | 1 700 000 (−50 000) | история площадки |
| 27.04.2026 | 1 800 000 (+100 000) | история площадки |
| 16.05.2026 | 1 700 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 700 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютная дача из бревна, построенная в 2022 году. Дом двухэтажный с косметическим ремонтом, расположен на участке площадью 300 квадратных метров в Снт. В доме две комнаты, крыша покрыта металлической черепицей. Санузел находится на улице. На территории есть колодец для водоснабжения. До участка ведет асфальтированная дорога, что обеспечивает удобный подъезд. Рядом остановка общественного транспорта. Этот дом идеально подойдет для тех, кто ищет спокойствие и уединение в окружении природы.