Новорязанское ш., 68 км от МКАД
Воскресенск г., Воскресенск гор. округ
Дача 25 м², участок 6 сот., сэндвич-панели.
Цена 780 тыс. ₽, снижали с 1,1 млн; первая цена 1,1 млн ₽ от 11.09.2026.
Рейтинг 27/100 · уверенность 46 %
Земля ≈118 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 705 тыс. → дом ≈75 тыс. ₽, 3 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 26 тыс.–81 тыс. ₽/м², медиана 50 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈663 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,4 млн / целевая ≈1,26 млн / пессимист. ≈1,12 млн → от пессимистичной прибыль −45 тыс. ₽, маржа −4 %, ROI −4 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Москворецкая ≈1 км по прямой; до МКАД 68 км, на машине ≈1 ч 30 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1313
Рейтинг 27/100 · уверенность 46 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 136 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 46 % | 10.5 |
| торг | 5 | 100 % | 7.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.7 |
| участок | 5 | 18 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 117 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 705 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 75 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 3 000 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | 3 сот. | 450 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.2 км | 5 сот. | 1 999 999 | 400 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.2 км | 5 сот. | 600 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 50 сот. | 20 000 000 | 400 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | Колыберево-2 СНТ | 3 сот. | 750 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ачкасово с. | 8,2 сот. | 1 500 000 | 182 927 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Колыберево-2 СНТ | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ачкасово с. | 9,7 сот. | 1 300 000 | 134 021 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | 6,2 сот. | 643 000 | 103 710 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | Колыберево СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 11.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 25 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 26 190 / 50 000 / 81 250 |
| цена объекта | 780 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 663 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 397 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 327 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 257 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 118 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -45 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −4 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −4 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 15.8 км | Химик-4 СНТ | 21 м² | 6 сот. | 550 000 | 26 190 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.4 км | Малахитовая Поляна КП | 30 м² | 8,5 сот. | 1 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.3 км | Борисовское д. | 32 м² | 6 сот. | 2 600 000 | 81 250 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.09.2026 | 1 100 000 | история площадки |
| 21.09.2026 | 970 000 (−130 000) | история площадки |
| 30.09.2026 | 890 000 (−80 000) | история площадки |
| 20.10.2026 | 820 000 (−70 000) | история площадки |
| 04.11.2026 | 780 000 (−40 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 780 000 | в продаже | 09.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Авито | 780 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача. В шаговой доступности Больница. Пятёрочка. Автобусная остановка. Садик. ЖД. Недалеко от участка контейнерная площадка. Въезд от пульта. Раздвижные воторота. Домик оббит сайдингом. На участке плодовые деревья яблони. Сливы. Груши. Есть беседка со столом и скамейками проведен в нее свет. Имеется мангал с навесом. Есть строение под мастерскую. Из 2х комнат с полками и столами. Проведен свет. Так же в домике небольшая кухня с холодильником. И раковиной с подогревом воды. Две уютные комнаты с раскладывающимися диванами. Полками. Стены вагонка. Тв. Ничего лишнего. Имеются 2 веранды закрытая с освещением столом и скамейками. И открытая. Есть два больших бака для набора воды. А так же шланг на весь участок для полива. Уютная полянка перед домом. Окруженная туями. Имеется душ с подогревом. Туалет. Проведен свет. Много малины. Есть ягодные кустарники. Все остается покупателю. Все вопросы можно задать по телефону в любое время. Оформление через Мфц. Один собственник.